Организацией заключен договор аренды на 10 лет. Прошло 3 года, договор планируется расторгнуть. Договором аренды установлено, что неотделимые улучшения имущества являются собственностью арендодателя по расторжении или окончании договора и не подлежат оплате
Возможно ли пунктом договора предусмотреть продажу другому арендатору (указанному арендодателем) неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора аренды?
Ответ: Если договором аренды установлено, что неотделимые улучшения имущества являются собственностью арендодателя по расторжении или окончании договора и не подлежат оплате, то в случае расторжения договора продажа другому арендатору улучшений, не отделимых без вреда для арендованного имущества, не соответствует нормам гражданского законодательства.
Обоснование: Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Собственник неотделимых улучшений нормами ст. 623 ГК РФ прямо не установлен. Вместе с тем необходимо учитывать следующее.
Под неотделимыми улучшениями в целях ГК РФ понимаются улучшения имущества, не отделимые без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Право продажи имущества связано с наличием у продавца права собственности на данное имущество, а именно прав владения, распоряжения и пользования своим имуществом.
Вместе с тем нормами п. п. 1 и 2 ст. 623 ГК РФ установлена возможность установления договором собственника отделимых улучшений и порядка возмещения затрат на создание неотделимых улучшений (их возмещаемости или невозмещаемости). Возможность определить собственника неотделимых улучшений, а также момент возникновения права собственности на них, по нашему мнению, не могут являться предметом договора аренды.
В рамках договора аренды арендатор приобретает временное право пользования и владения имуществом (ст. 606 ГК РФ). Право распоряжения имуществом к арендатору не переходит. Следовательно, неотделимые улучшения, которые являются неотделимой частью арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и организация не вправе их продавать.
По нашему мнению, продажа улучшений, не отделимых без вреда для арендованного имущества, не соответствует нормам гражданского законодательства.
Тем не менее если организация осуществит указанную сделку, то, на наш взгляд, существует высокий риск претензий налоговых органов в отношении принятия НДС к вычету у покупателя по приобретенным неотделимым улучшениям и признания их стоимости в составе расходов по налогу на прибыль. Также данная сделка может быть признана недействительной.
Д. П.Колесников
ЗАО "МСАй ФДП-Аваль"
20.04.2012