Участник долевого строительства и застройщик составили и подписали договор долевого участия до введения многоквартирного дома в эксплуатацию, но представили его на государственную регистрацию после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Является ли правомерной в указанном случае государственная регистрация договора долевого участия в строительстве после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию?

Ответ: Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но составленного и подписанного до ввода дома в эксплуатацию, является правомерной и не противоречит нормам права.

Вместе с тем, учитывая наличие противоположной судебной практики, существуют риски иного решения данного вопроса.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из изложенного участниками долевого строительства могут быть как юридические лица, так и физические лица.

Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

В соответствии же с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве вступает в силу с момента его государственной регистрации и, соответственно, обязанность по передаче объекта недвижимого имущества возникает у застройщика только в случае государственной регистрации договора.

Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) устанавливает особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Вместе с тем следует отметить, что ни положения ГК РФ, ни положения Закона N 214-ФЗ, а равно положения Закона N 122-ФЗ не содержат срока передачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также не устанавливают запрет на государственную регистрацию договора долевого участия после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Как указал ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.11.2010 по делу N А45-4211/2010, нормы ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 20, п. 3.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ не содержат прямого запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Аналогичный вывод отражен также в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 29.10.2010 по делу N А45-5453/2010, Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 по делу N А43-22525/2007-38-502 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.2008 по делу N А43-22525/2007-38-502).

Более того, ВАС РФ в Определении от 22.04.2009 N 4918/09 по делу N А49-6314/2007-238/1 указал, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Однако ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 09.01.2008 N Ф08-8190/07 по делу N А32-10099/07-34/261 (Определением ВАС РФ от 10.04.2008 N 4967/08 отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) сделал противоположный вывод и указал, что буквальное содержание ст. 4 Закона N 214-ФЗ и ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ и ст. 433 ГК РФ соответствует задачам, которые призвано решить положение Закона N 214-ФЗ, предусматривающее, что договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации, - воспрепятствованию заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранению сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор, в связи с этим отказ в регистрации договора после ввода дома в эксплуатацию соответствует Законам N 122-ФЗ и N 214-ФЗ.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

12.04.2012