Организация (ООО) арендует у муниципального образования земельный участок, на котором ведется деятельность данной организации. Во время действия договора аренды земельного участка организация изменила организационно-правовую форму (реорганизовалась в ЗАО). Муниципальное образование в одностороннем порядке изменило стоимость аренды указанного земельного участка, о чем известило руководство организации, сославшись на тот факт, что условия договора, установленные для ООО, не распространяются на ЗАО, в которое реорганизовалась организация. Договором не установлена возможность изменения условий заключенного договора. Имеется передаточный акт, в соответствии с которым ЗАО является правопреемником ООО и получает все его права. Правомерно ли изменение стоимости аренды земельного участка в данном случае?

Ответ: Если организация (ООО) арендует у муниципального образования земельный участок, на котором ведется деятельность данной организации, и в период действия договора аренды организация реорганизовано в ЗАО, то изменением муниципальным образованием стоимости аренды земельного участка по данному основанию, по нашему мнению, не является правомерным, так как налицо одностороннее изменение договора, для которого не имеется оснований (договором не установлена возможность изменения условий заключенного договора). Данный вывод следует из того, что законодательство предусматривает изменение стоимости аренды, если это предусмотрено договором или законом, в данном же случае таких оснований не имеется, кроме того, вновь организованное ЗАО является правопреемником ООО, то есть оно получает все права общества.

Обоснование: Нормами ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, при заключении договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за предоставленное арендодателем имущество.

Абзацем 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Следовательно, земельный участок может быть предметом договора аренды.

Исходя из п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу данной нормы следует, что договор действует в течение срока, на который он заключен.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, размер арендной платы устанавливается договором, заключаемым между сторонами; принимая во внимание нормы п. 1 ст. 610 ГК РФ, можно сделать вывод, что порядок и размер оплаты стоимости аренды арендуемого имущества действуют в течение срока действия заключенного договора аренды.

На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Следовательно, изменение условий договора аренды возможно по соглашению обеих сторон, если договором не предусмотрено иное.

Нормами п. 2 ст. 424 ГК РФ установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, изменить условия договора в части его цены можно при наличии оснований, предусмотренных договором или законом.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из приведенной нормы следует, что, очевидно, в описанной ситуации не имелось факта наличия изменения существенных условий договора.

В силу норм п. 1 ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Таким образом, переход прав к вновь организованному лицу от реорганизуемого должен быть отражен в передаточном акте.

Принимая во внимание все изложенное выше, считаем, что в описанной ситуации изменение стоимости аренды земельного участка не является правомерным, так как налицо одностороннее изменение договора, для которого не имеется оснований. Данный вывод следует из того, что законодательство предусматривает изменение стоимости аренды, если это предусмотрено договором или законом, в данном же случае таких оснований не имеется, кроме того, вновь организованное ЗАО является правопреемником ООО, то есть оно получает все права общества.

А. Ю.Рахаев

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

10.04.2012