Организация, владеющая офисным зданием на правах аренды на основании договора аренды (арендатор), заключенного с организацией-арендодателем на срок до 01.05.2011, заключила с другой организацией (субарендатором) договор субаренды одного помещения офиса, находящегося в арендуемом здании

Договор субаренды был заключен 01.11.2010 сроком на один год.

01.03.2011 арендатор направил субарендатору письмо о том, что к 01.05.2011 субарендатор должен покинуть занимаемое помещение в связи с тем, что арендодатель и арендатор не смогли договориться о продлении договора аренды.

Арендодатель (собственник здания) предложил организации (субарендатору) остаться в помещении, но за большую арендную плату по сравнению с той, что была установлена в договоре субаренды.

Вправе ли организация-субарендатор требовать от арендодателя, предложившего организации (субарендатору) остаться в помещении, но за большую арендную плату по сравнению с той, что была установлена в договоре субаренды, заключения с ним договора аренды офиса на условиях договора аренды, который прекращает свое действие 01.05.2011, или на условиях договора субаренды?

Имеются ли основания у организации-субарендатора взыскать с организации (арендатора), сдававшей ранее данный офис в субаренду, убытки, связанные с повышением арендной платы.

Ответ: В ситуации, когда организация, владеющая офисным зданием на правах аренды на основании договора аренды (арендатор), заключенного с организацией-арендодателем на срок до 01.05.2011, заключила 01.11.2010 с другой организацией (субарендатором) договор субаренды одного помещения офиса, находящегося в арендуемом здании, сроком на один год и 01.03.2011 арендатор направил субарендатору письмо о том, что к 01.05.2011 субарендатор должен покинуть занимаемое помещение в связи с тем, что арендодатель и арендатор не смогли договориться о продлении договора аренды, субарендатор не вправе требовать от арендодателя, предложившего организации (субарендатору) остаться в помещении, но за большую арендную плату по сравнению с той, что была установлена в договоре субаренды, заключения с ним договора аренды офиса на условиях договора аренды, который прекращает свое действие 01.05.2011, или на условиях договора субаренды, срок действия которого также истекает 01.05.2011. Такое право отсутствует у субарендатора, поскольку договор аренды прекращается в связи с истечением срока его действия, а не досрочно, поэтому правила п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ в данном случае неприменимы. Действующее законодательство не предоставляет субарендатору преимущественное право на заключение договора аренды с арендодателем, если договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.

Основания для взыскания с арендатора убытков, предусмотренных ст. 15 ГК РФ, также отсутствуют.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, при этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В п. 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Ограничений для применения этой нормы к договорам субаренды законодательство не устанавливает. При этом исходя из п. 2 ст. 615 ГК РФ предельным сроком для договора субаренды считается срок договора аренды.

Следовательно, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий предельный срок договора аренды, считается заключенным на срок, равный сроку договора аренды. Этот вывод неоднократно подтверждался в арбитражной практике (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009, ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6, ФАС Центрального округа от 25.08.2010 по делу N А08-7561/2009-5). При этом некоторые суды на основании ст. 168 ГК РФ признавали ничтожным условие договора субаренды о сроке его действия (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу N А05-9220/2005-23).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации договор субаренды считается заключенным на срок договора аренды - до 01.05.2011.

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако правила п. 1 ст. 618 ГК РФ действуют только в случаях досрочного прекращения договора аренды, но не в случаях истечения срока его действия, на что ВАС РФ обратил внимание в Определении от 29.04.2011 N ВАС-4999/11. В рассматриваемой ситуации срок договора субаренды истекает в связи с истечением срока договора аренды (01.05.2011), поэтому оснований для применения норм п. 1 ст. 618 ГК РФ не имеется.

ГК РФ не предоставляет субарендатору преимущественное право на заключение договора аренды с арендодателем, если договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия. В п. 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, на заключение договора аренды на новый срок. Однако такое право принадлежит только арендатору по договору (п. 34 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") и не распространяется на субарендатора.

Таким образом, субарендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на условиях договора аренды или договора субаренды, срок действия которых истекает 01.05.2011. Субарендатор вправе заключить договор аренды с арендодателем на условиях, предложенных арендодателем.

Оснований для взыскания субарендатором с арендатора убытков, связанных с повышением арендной платы за арендуемый офис, по нашему мнению, не имеется. Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Субарендатор при заключении договора субаренды должен учитывать императивное положение п. 2 ст. 615 ГК РФ, которое запрещает заключать договор субаренды на срок, превышающий срок договора аренды. Как было пояснено выше, в этом случае договор субаренды считается заключенным на срок, равный сроку договора аренды. Значит, право использовать арендованное имущество за пределом срока договора аренды, то есть позднее 01.05.2011, отсутствовало у субарендатора с момента заключения договора субаренды, поэтому не могло быть нарушено прекращением договора аренды. Следовательно, субарендатор не является в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицом, чье право нарушено, и не вправе требовать взыскания с арендатора убытков, причиненных прекращением договора аренды в связи с истечением срока его действия.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

23.03.2012