Две организации заключили договор аренды помещения сроком на 50 лет. В соответствии с условиями данного договора обязанность по ведению капитального ремонта лежит на собственнике помещения. Через несколько лет собственник помещения заключил договор со строительной организацией на проведение капитального ремонта, включающего перепланировку помещений. Арендатор отказался впускать строителей на территорию помещения, мотивируя свою позицию тем, что данный ремонт не был согласован с арендатором

Правомерна ли позиция арендатора?

Ответ: Если две организации заключили договор аренды помещения сроком на 50 лет, в соответствии с которым обязанность по капитальному ремонту лежит на собственнике помещения, а через несколько лет собственник помещения заключил договор со строительной организацией на проведение капитального ремонта, включающего перепланировку помещений, то позиция арендатора о том, что арендодатель обязан согласовывать капитальный ремонт с ним, по нашему мнению, является неправомерной.

Если арендатор считает, что арендодатель своими действиями нарушает договорные обязательства, то для целей восстановления в нарушенных правах арендатор может обратиться в суд.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из приведенных норм ГК РФ не устанавливает положений, согласно которым арендодатель обязан согласовывать проведение капитального ремонта. Указанная позиция поддерживается и судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2010 N А52-2232/2010).

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

19.03.2012