Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения при отсутствии у арендодателя свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, в котором располагается указанное помещение, если им уже поданы все необходимые документы на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание?

Ответ: Так как помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие связанные с помещением отношения, в том числе аренды, на такие отношения распространяются нормы, регулирующие отношения, связанные со зданиями.

Заключение договора аренды до регистрации права собственности на здание не соответствует требованиям законодательства. В то же время в судебной практике встречается и иная позиция по данному вопросу.

Обоснование: В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному лицу.

Помещение в здании входит в состав здания, которое является объектом недвижимости.

Как указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации регулируется нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится (ст. 1 Закона N 122-ФЗ), но неразрывно с ним связанным, поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие связанные с помещением отношения, в том числе аренды, на такие отношения распространяются нормы, регулирующие отношения, связанные со зданиями (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРПН (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Значит, несмотря на то, что в рассматриваемой ситуации помещение находится в фактическом владении организации, до государственной регистрации права собственности на здание и (или) помещений в нем организация не вправе передавать эти помещения в аренду. Данный вывод подтверждается Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008, ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-22668/2010, от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008.

Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, либо незаключенным (см. Постановления ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4, ФАС Центрального округа от 12.05.2010 N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09).

Однако ВАС РФ в Определении от 01.04.2009 N 3614/09 отметил, что отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности на вновь созданную недвижимость в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом и если впоследствии регистрация данного недвижимого имущества была осуществлена.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

19.03.2012