Организация-арендодатель и организация-арендатор заключили договор аренды на срок 8 месяцев. По договору организация-арендатор арендует одно здание в составе имущественного комплекса (предприятия)

Подлежит ли данный договор государственной регистрации?

Ответ: Если организация-арендодатель и организация-арендатор заключили договор аренды на срок 8 месяцев, по которому организация-арендатор арендует одно здание в составе имущественного комплекса (предприятия), то данный договор не подлежит государственной регистрации, так как является договором аренды здания, заключенным на срок менее года.

Обоснование: Пункт 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ гласит, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что договор, заключенный между организациями, не является договором аренды предприятия, поскольку предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс в неделимом составе.

Пункт 1 ст. 650 ГК РФ гласит, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Стоит отметить: согласно п. 2 ст. 650 ГК РФ правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия.

В п. 1 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что договор, заключенный между организациями, является договором аренды здания (сооружения), заключенным на срок менее года, поэтому он не подлежит государственной регистрации.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2011 N А66-13706/2009. Суды пришли к выводу, что в пользование организации передано не предприятие как имущественный комплекс, а котельная и иное имущество (тепловые энергоустановки); ни договор, ни акт приема-передачи не содержат условий о передаче имущества, подлежащего включению в состав предприятия как имущественного комплекса; положения ст. 658 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям неприменимы, а договор аренды не требует государственной регистрации как заключенный на срок менее 1 года.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 07.11.2007 N Ф08-7434/07 пришел к выводу, что к спорным правоотношениям не подлежат применению ст. ст. 656 - 664 ГК РФ, поскольку в аренду передана часть имущества предприятия, а не предприятие как имущественный комплекс; договор имеет иной субъектный состав, чем при заключении договора аренды предприятия.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

16.03.2012