В договоре аренды нежилого помещения стороны предусмотрели, что арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по договору передает арендодателю денежную сумму (страховой депозит). Стороны определили случаи и порядок производимых арендодателем удержаний из страхового депозита, а также указали порядок его возврата арендатору

Впоследствии арендатор оспорил соответствующие пункты договора о страховом депозите в суд как недействительные, указав, что действующее законодательство не предусматривает такой способ обеспечения обязательства, как страховой депозит.

Подлежат ли требования арендатора удовлетворению?

Ответ: В случае если в договоре аренды нежилого помещения стороны предусмотрели, что арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по договору передает арендодателю денежную сумму (страховой депозит), и определили случаи и порядок производимых арендодателем удержаний из страхового депозита, а также указали порядок его возврата арендатору, то требования арендатора, оспорившего соответствующие пункты договора о страховом депозите в суд как недействительные на основании того, что действующее законодательство не предусматривает такой способ обеспечения обязательства, как страховой депозит, не подлежат удовлетворению.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, указанный перечень способов обеспечения обязательства не является исчерпывающим. Иные способы обеспечения, помимо перечисленных, могут быть установлены законом или договором.

Страховой депозит не назван в законе как способ обеспечения обязательства и может предусматриваться в договоре. Как указано в Постановлении ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11, страховой депозит распространен в деловом обороте и получил широкое применение в арендных отношениях, в которых является своеобразной гарантией платежеспособности арендатора. В этой сфере страховые депозиты представляют собой внесение в обеспечительных целях определенной суммы кредитору с условием, что в случае неисполнения обязательств она пойдет на удовлетворение требований кредитора.

Поскольку в законодательстве отсутствуют специальные нормы о страховом депозите как способе обеспечения обязательства, стороны вправе определить в договоре условия и порядок его применения по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Этот вывод поддерживается арбитражными судами (Постановления ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-122926/10-28-1040, от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11).

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

29.02.2012