Между органом местного самоуправления и организацией в установленном порядке заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды. В период действия договора аренды его стороны в установленном порядке заключили договор продажи арендуемого земельного участка, в котором, равно как и в договоре аренды, не установлено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе земельного участка приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от внесения арендной платы. До какого момента арендатор-покупатель обязан уплачивать арендную плату?
Ответ: Учитывая позицию Пленума ВАС РФ, арендатор - покупатель земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем - органом местного самоуправления договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Обоснование: На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как указано в п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Возникновение прав на землю, в частности права собственности и аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется гл. V ЗК РФ.
Как указано в п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Статья 413 ГК РФ закрепляет прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.
Из изложенных положений четкий вывод по вопросу о том, до какого момента арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, не следует.
Данный вопрос разъяснен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011).
В соответствии с п. 7 данного Постановления Пленума ВАС РФ, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Следовательно, указанная позиция Пленума ВАС РФ обладает обязательной силой для всех арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, исходя из указанного подхода Пленума ВАС РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Д. В.Комаров
Счетная палата
Российской Федерации
29.02.2012