Между организациями заключен договор аренды здания, которым предусмотрено, что по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены здание переходит в собственность арендатора. Арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды и полностью уплатил выкупную цену

С какого момента у арендатора возникает право собственности на здание?

Ответ: В случае если организациями заключен договор аренды здания, которым предусмотрено, что по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены здание переходит в собственность арендатора, то у арендатора, который надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды и полностью уплатил выкупную цену, право собственности на здание возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как указано в п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 609 ГК РФ закреплено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходя из изложенных норм, в случае если договор аренды недвижимого имущества предусматривает, что по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены здание переходит в собственность арендатора, переход права собственности подлежит государственной регистрации и именно с момента такой регистрации у бывшего арендатора недвижимости возникает право собственности на нее.

Правомерность подобных выводов подтверждается позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011).

В соответствии с п. 8 данного Постановления Пленума ВАС РФ при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в п. 7 данного Постановления.

Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", по вопросам своего ведения Пленум ВАС РФ принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Следовательно, указанная позиция Пленума ВАС РФ обладает обязательной силой для всех арбитражных судов в Российской Федерации.

Следует отметить, что и до принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления данная позиция поддерживалась в судебной практике.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2008 N А66-11397/2006 указано, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору аренды с правом выкупа, возникает у арендатора, внесшего выкупную цену, с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

29.02.2012