Между организациями был заключен договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. В разумный срок до окончания срока аренды (данный вопрос в договоре аренды специально не оговаривался) - за месяц - арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды на новый срок, но не с даты, следующей за датой окончания срока договора, а через 3 месяца после окончания срока договора. Арендодатель не согласился на заключение нового договора через 3 месяца после окончания срока договора, и по истечении срока договор аренды был прекращен. Через 10 дней после окончания указанного договора арендодатель заключил в отношении данного здания новый договор аренды с индивидуальным предпринимателем на срок 11 месяцев. Вправе ли организация - бывший арендатор в указанной ситуации по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору между арендодателем и индивидуальным предпринимателем и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков?

Ответ: Учитывая позицию Пленума ВАС РФ, в случае если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды здания и в разумный срок до окончания срока аренды письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды на новый срок только через три месяца после окончания срока договора, на что арендодатель ответил отказом, и по истечении срока договор аренды был прекращен, а через десять дней после окончания указанного договора арендодатель заключил в отношении данного здания новый договор аренды с индивидуальным предпринимателем, то организация - бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору между арендодателем и индивидуальным предпринимателем и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Как указано в п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснено в Постановлении ФАС Московского округа от 04.10.2011 N А40-138356/10-85-1189, для реализации преимущественного права необходимо соблюдение ряда условий: 1) надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору аренды; 2) уведомление о желании перезаключить договор аренды на новый срок должно быть отправлено в адрес арендодателя в разумный срок до окончания действия договора аренды; 3) наличие заключенного в течение года со дня истечения договора с предыдущим арендатором договора аренды с другим лицом.

В Постановлении ФАС Центрального округа от 07.12.2011 N А08-205/2011 указано, что из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ следует, что для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходимо соблюдение в совокупности ряда условий: 1) надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по предыдущему договору аренды; 2) направление арендатором арендодателю соответствующего уведомления о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 3) желание арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду. При этом предусмотрено последствие нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок в виде перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному в течение 1 года с иным лицом.

Тем не менее из п. 1 ст. 621 ГК РФ четко не следует, идет ли в нем речь о преимущественном праве только арендатора по действующему договору аренды, либо и о арендаторе по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.10.2006 N А78-1810/06-С1-3/83-Ф02-5625/06-С2 сделал вывод, что, поскольку с 01.12.2005 истец прекратил договор аренды земельного участка и только выразил намерение начать новые арендные отношения по тому же земельному участку в будущем, с 01.03.2006, он не сохраняет за собой преимущественное право на аренду в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Как указал суд, в связи с отсутствием у истца после прекращения договора аренды с 01.12.2005 преимущественного права на аренду этого имущества у ответчика у него отсутствует право требования перевода прав арендатора по другому договору ответчика с иным лицом на аренду этого имущества.

Однако в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011) указана фактически противоположная позиция. По смыслу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", по вопросам своего ведения Пленум ВАС РФ принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Следовательно, указанная позиция Пленума ВАС РФ обладает обязательной силой для всех арбитражных судов в Российской Федерации.

Таким образом, Пленумом ВАС РФ закреплена позиция, согласно которой ГК РФ гарантируется преимущественное право не только арендатора по действующему договору аренды, но и арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом. Основываясь на данной позиции, можно сделать вывод, что в указанной ситуации организация - бывший арендатор по своему выбору вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору между арендодателем и индивидуальным предпринимателем и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков, так как новый договор аренды с индивидуальным предпринимателем заключен арендодателем в течение года со дня истечения срока договора с организацией.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

29.02.2012