Организацией по договору купли-продажи недвижимости реализовано имущество другой организации. Имущество в установленном порядке списано с бухгалтерского учета организации-продавца, исключено из объектов налогообложения по налогу на имущество. Впоследствии решением суда, вступившим в законную силу, данный договор признан недействительным с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции. Возникает ли у организации, которая являлась продавцом указанного имущества, обязанность пересчитать налог на имущество за период, прошедший с момента реализации до момента возврата?

Ответ: Учитывая позицию Минфина России, а также позицию Президиума ВАС РФ, в случае если организацией по договору купли-продажи недвижимости реализовано имущество другой организации, которое списано с бухгалтерского учета организации-продавца, исключено из объектов налогообложения по налогу на имущество, однако впоследствии решением суда, вступившим в законную силу, данный договор признан недействительным с применением двусторонней реституции, то у организации, которая являлась продавцом указанного имущества, не возникает обязанности пересчитать налог на имущество за период, прошедший с момента реализации имущества до момента его возврата.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ.

Как указано в п. 29 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Выбытие объекта основных средств имеет место в случае его продажи.

Исходя из п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Пунктом 31 ПБУ 6/01 установлено, что доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

На основании п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Как разъяснено в Письме Минфина России от 27.12.2010 N 03-03-06/2/221, если по решению суда признана недействительной сделка купли-продажи автомобиля, то данное основное средство подлежит налогообложению налогом на имущество организаций до его выбытия на основании решения суда с баланса организации-покупателя из состава основных средств в порядке, установленном Правилами ведения бухгалтерского учета.

Кроме того, данные разъяснения следует понимать в том смысле, что признание судом договора купли-продажи недействительным с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции не влечет обязанности "продавца" восстановить в своем бухгалтерском учете сведения о реализованном "покупателю" имуществе на дату его реализации, внеся соответствующие исправления в регистры бухгалтерского учета, а значит, не влечет и необходимости пересчитывать налог на имущество организаций за период, прошедший с "продажи" имущества (ведь, поскольку Минфин России говорит о необходимости продолжения осуществления налогообложения покупателем имущества до его выбытия, можно сделать вывод, что продавец до выбытия имущества у покупателя учитывать его у себя не должен).

Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 17.11.2011 N 148 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011), оценивая доводы налогового органа о налоговых последствиях признания договора купли-продажи недействительным, отметил, что по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции.

При этом Президиум ВАС РФ привел следующее обоснование.

Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, организация отразила соответствующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности. Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности. В связи с этим довод налогового органа об обязанности организации восстановить сведения о реализованном покупателю имуществе в бухгалтерском учете на дату его реализации является несостоятельным.

Установив, что упомянутые объекты недвижимого имущества во исполнение договора купли-продажи были переданы организацией покупателю и соответствующие финансово-хозяйственные операции были отражены в бухгалтерском учете, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у налогового органа правовых оснований для доначисления организации налога на имущество организаций и привлечения ее к налоговой ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ.

Одновременно суд обратил внимание сторон на то, что в случае фактического осуществления реституции, то есть возврата организации спорных объектов недвижимого имущества, организация обязана будет отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Д. В.Завгородний

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

24.02.2012