Залогодатель заключил с залогодержателем соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако в соответствии с российским законодательством обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в судебном порядке

Какова юридическая сила соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания в этом случае?

Ответ: Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой.

Обоснование: Согласно ст. 349 Гражданского кодекса РФ взыскание на предмет залога может быть обращено в судебном и внесудебном порядке.

Как следует из гл. 23 ГК РФ, в большинстве случаев удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества допускается без обращения в суд.

Однако существуют случаи, когда обращение взыскания возможно только через суд.

Так, п. 6 ст. 349 ГК РФ устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

6) законом установлены иные случаи.

Иные случаи, в частности, установлены в ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Эта статья говорит, что удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается, если:

1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

2.2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Как видно из вышеперечисленного перечня, ипотека земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только в судебном порядке.

Соответственно, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет противоречить российскому законодательству.

По ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На это указывает и судебная практика, например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 N 09АП-27584/2011-ГК.

Таким образом, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения является ничтожной сделкой.

А. Ю.Буркова

ООО "Восточно-Европейский Консалтинг"

12.02.2012