Организация A после получения разрешения у организации C как собственника земельного участка возвела на нем здание, которое было продано организации B. Впоследствии указанный земельный участок был по решению суда истребован из незаконного владения организации C, а собственник земельного участка обратился к организации B с требованием о сносе самовольной постройки

Подлежат ли удовлетворению требования собственника земельного участка? Будет ли в данном случае организация B признана добросовестным покупателем?

Ответ: Если организация A после получения разрешения у организации C как собственника земельного участка возвела на нем здание, которое было продано организации B, однако впоследствии указанный земельный участок был по решению суда истребован из незаконного владения организации C и собственник земельного участка обратился к организации B с требованием о сносе самовольной постройки, то в данной ситуации организация B не может быть признана добросовестным покупателем, что влечет за собой правомерность требования собственника земельного участка о сносе спорного здания.

Обоснование: Как указано в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из положения данной нормы можно сделать вывод о том, что спорное помещение в указанной ситуации является самовольной постройкой, так как оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей.

На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу того что организация B не знала и не могла знать о том, что спорное здание является самовольной постройкой, она признается добросовестным приобретателем, так как в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то он признается добросовестным приобретателем.

Кроме того, в силу положений ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Так как право собственности не возникает на самовольную постройку в силу положений ст. 222 ГК РФ, то в данном случае организации B продали здание, право на которое не возникло и не может возникнуть. Более того, в силу положений п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может быть продана третьим лицам.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, в данной ситуации в силу ничтожности сделки организация B не может быть признана добросовестным покупателем, что влечет за собой правомерность требования собственника земельного участка о сносе спорного здания.

Аналогичная точка зрения содержится в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2009 по делу N А18-201/2008 указано, что довод общества о возникновении у него права собственности как у добросовестного приобретателя на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данная норма касается объектов недвижимости, которые являются объектами гражданских прав. Самовольные постройки не являются объектами гражданских прав, и право собственности на них возникает только по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ.

Кроме того, в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Данная позиция отражается в судебной практике, например, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 N 15АП-9935/2011 по делу N А32-35304/2010.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

07.02.2012