Между ОАО (арендодателем) и ООО (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания сроком на десять лет. Арендатор с согласия арендодателя заключил договор субаренды в отношении одного из помещений указанного здания с индивидуальным предпринимателем (субарендатором) сроком на три года. До истечения указанного срока арендатор передал свои права и обязанности по договору аренды в перенаем ЗАО (новому арендатору). Вправе ли новый арендатор в таком случае считать договор субаренды, заключенный между арендатором и субарендатором, прекращенным и требовать выселения субарендатора из занимаемого помещения?

Ответ: Если между ОАО (арендодателем) и ООО (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания сроком на десять лет и арендатор с согласия арендодателя заключил договор субаренды в отношении одного из помещений указанного здания с индивидуальным предпринимателем (субарендатором) сроком на три года, а до истечения указанного срока передал свои права и обязанности по договору аренды в перенаем ЗАО (новому арендатору), то смена арендатора не влияет на права и обязанности субарендатора, так как в рассматриваемом случае субарендатор занимает помещение на основании договора субаренды, заключенного с согласия арендодателя, и срок договора не истек; при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу и оснований для выселения субарендатора не имеется.

Обоснование: На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Президиум ВАС РФ в п. 17 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отметил: в связи с тем, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Так как субарендатор занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного с согласия арендодателя, и срок договора не истек, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу и оснований для выселения субарендатора не имеется.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае новый арендатор не вправе считать договор субаренды, заключенный между арендатором и субарендатором, прекращенным и требовать выселения субарендатора из занимаемого помещения, так как смена арендатора не влияет на права и обязанности субарендатора (см. также Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2011 по делу N А06-3375/2010).

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

06.02.2012