Вправе ли арендодатель внести в договор аренды нежилого помещения условие о том, что одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является его решение продать указанное помещение? Если вправе, то нужно ли для соблюдения порядка расторжения договора направлять арендатору письменное предупреждение в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ или можно предусмотреть в договоре, что арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора за три месяца до его расторжения?

Ответ: Арендодатель вправе внести в договор аренды нежилого помещения условие о том, что одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является его решение продать указанное помещение, так как стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. В этом случае арендатору направляется не предупреждение, предусмотренное ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, а предложение расторгнуть договор, предусмотренное п. 2 ст. 450 ГК РФ. Стороны вправе предусмотреть в договоре, что предложение о расторжении договора должно быть направлено за три месяца до его расторжения.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из п. 4 указанной статьи следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Из п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует: то обстоятельство, что ч. 1 ст. 619 ГК РФ в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ, а не только к пп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В п. 29 указанного Информационного письма отмечается, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 09.07.2009 по делу N А46-15568/2008 отмечает: наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству. Арендодатель направил в адрес арендатора извещение, которым известил его о досрочном расторжении договора аренды, данное извещение получено арендатором. Следовательно, арендодатель, являясь собственником спорного помещения, правомерно требует досрочного расторжения договора аренды в связи с возникновением необходимости использования объекта для собственных нужд.

Учитывая изложенное, арендодатель вправе внести в договор аренды нежилого помещения условие о том, что одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является его решение продать указанное помещение. В этом случае арендатору направляется не предупреждение, предусмотренное ч. 3 ст. 619 ГК РФ, а предложение расторгнуть договор, предусмотренное п. 2 ст. 450 ГК РФ. Следовательно, арендодатель может предусмотреть в договоре, что предложение о расторжении договора должно быть направлено за три месяца (либо по согласованию сторон предусмотреть иной срок) до его расторжения. В случае отсутствия в договоре условия о сроке направления указанного предложения требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

03.02.2012