Организация на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок, передала индивидуальному предпринимателю нежилое помещение. По истечении полугода, в связи с тем что организация приняла решение продать указанное нежилое помещение, ею в адрес предпринимателя было направлено предупреждение о прекращении договора аренды. Однако предприниматель отказался добровольно прекратить договор аренды и продолжил пользоваться имуществом. Организация обратилась в суд с иском о выселении предпринимателя из указанного помещения, однако ошиблась в сроке подачи иска. Иск был подан по истечении месяца, а не трех месяцев после предупреждения о прекращении договора. Судом было вынесено определение об оставлении заявления без рассмотрения. Должна ли организация в данном случае повторно направлять предпринимателю предупреждение о прекращении договора аренды и исчислять трехмесячный срок заново?

Ответ: Если организация-арендодатель обратилась в суд с иском о выселении индивидуального предпринимателя из арендуемого помещения (в связи с расторжением арендодателем договора аренды), но ошиблась в сроке подачи иска (иск подан по истечении месяца, а не трех месяцев после предупреждения о прекращении договора), организация повторно направлять предпринимателю предупреждение о прекращении договора аренды и исчислять трехмесячный срок заново не должна. После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, а именно истечения трехмесячного срока после предупреждения о прекращении договора аренды, организация вправе повторно обратиться в суд с иском о выселении предпринимателя.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из ч. 3 ст. 149 АПК РФ следует, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Как следует из п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд. В данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Учитывая изложенное, организация в рассматриваемом случае повторно направлять предпринимателю предупреждение о прекращении договора аренды и исчислять трехмесячный срок заново не должна.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, а именно истечения трехмесячного срока после предупреждения о прекращении договора, организация вправе повторно обратиться в суд с иском о выселении предпринимателя.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

03.02.2012