Необходима ли государственная регистрация предварительного договора мены недвижимого имущества? Сам договор мены государственной регистрации не подлежит

Ответ: Предварительный договор мены недвижимого имущества, по аналогии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, государственной регистрации не подлежит.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, нормами закона установлена свобода сторон договора в определении формы договора, за исключением случаев, когда положениями законодательства прямо указывается на совершение договора в определенной форме.

Кроме того, необходимо отметить, что ст. 429 ГК РФ, как и нормы ГК РФ в целом, не содержат запрета на заключение предварительного договора мены.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 567 ГК РФ предусмотрено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

При этом ст. 550 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, письменная форма договора мены недвижимости является обязательной.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из буквального толкования указанных выше норм права государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на объект недвижимости, по предварительному же договору мены недвижимого имущества перехода права собственности не происходит, так как стороны предварительного договора по сути лишь договариваются о заключении основного договора мены недвижимости в будущем.

Относительно самих договоров ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о купле-продаже (договора мены) жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи (договора мены) предприятия (ст. 560). ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи (мены) иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества (Письмо Минфина России от 10.10.2006 N 03-06-03-03/46, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.09.2007 N Ф08-6178/2007).

Что же касается государственной регистрации предварительного договора мены недвижимого имущества, то он не подлежит государственной регистрации в любом случае (п. 3 раздела "Практика рассмотрения дел по спорам, возникающим из договорных правоотношений" Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)).

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

02.02.2012