Необходима ли государственная регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества? Сам договор купли-продажи государственной регистрации не подлежит

Ответ: Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрена законом и не требуется.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, нормами закона установлена свобода сторон договора в определении формы договора, за исключением случаев, когда положениями законодательства прямо указывается на совершение договора в определенной форме.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

При этом ст. 550 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, письменная форма договора купли-продажи недвижимости является обязательной.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из буквального толкования указанных выше норм права государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на объект недвижимости, по предварительному же договору купли-продажи недвижимого имущества перехода права собственности не происходит, так как стороны предварительного договора по сути лишь договариваются о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в будущем.

При этом необходимо отметить, что форма договора - понятие, не тождественное понятию государственной регистрации перехода права собственности.

Как указал ФАС Поволжского округа в Постановлении от 28.07.2005 N А12-34905/04-С60, не основан на нормах гражданского законодательства РФ довод ИМНС России о необходимости государственной регистрации предварительного договора, предшествующего договору купли-продажи.

Верховный Суд РФ в Определении от 12.07.2011 N 18-В11-35 отметил, что требование о предоставлении доказательств государственной регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости не основано на законе.

Также отметим, что не подлежит государственной регистрации и предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

02.02.2012