Между организациями заключен договор аренды складского помещения. При заключении договора арендодатель письменно предупредил арендатора о неисправности системы центрального отопления в указанном помещении. Арендатор акт приема-передачи подписал без возражений, необходимость проведения капитального ремонта либо ремонта системы центрального отопления сторонами в договоре не была предусмотрена. Однако в процессе пользования указанным помещением по причинам, не зависящим от арендатора, произошла авария системы центрального отопления (прорыв трубы в месте прохождения через арендуемое складское помещение). Арендатор, во избежание приведения системы центрального отопления, а также товаров, хранящихся в данном складском помещении, в полную непригодность под угрозой их затопления и замораживания, был вынужден срочно за свой счет произвести капитальный ремонт системы центрального отопления. Имеет ли он в такой ситуации право на зачет стоимости работ по ремонту в счет арендной платы?

Ответ: В связи с тем что необходимость проведения капитального ремонта системы вызвана неотложной необходимостью, а также с тем что сторонами при заключении договора обязанность проведения капитального ремонта за счет арендатора предусмотрена не была, арендодатель, несмотря на то что он предупреждал арендатора об аварийном состоянии системы центрального отопления, несет бремя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества, в том числе системы центрального отопления. В этом случае арендатор на основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ вправе зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Однако на основании п. 2 указанной статьи арендодатель не должен отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1).

Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2).

Из п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что ссылка при заключении договора на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт. В таком случае арендатор в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ вправе зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

ФАС Московского округа в Постановлении от 29.12.2010 N КГ-А40/16285-10-П по делу N А40-52250\09-60-340 отметил, что нормы законодательства об аренде императивно не предусматривают обязанности арендатора приводить принятое в аренду имущество в состояние, позволяющее им пользоваться, даже если в договоре указано на неисправность арендованного имущества. Само по себе указание на неисправность предмета аренды, безусловно, не предполагает возложение на арендатора обязанности по ремонту арендованного имущества.

Учитывая изложенное, так как необходимость проведения капитального ремонта системы вызвана неотложной необходимостью, а также тот факт, что сторонами при заключении договора обязанность проведения капитального ремонта за счет арендатора предусмотрена не была, арендодатель, несмотря на то что он предупреждал арендатора об аварийном состоянии системы центрального отопления, несет бремя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества, в том числе системы центрального отопления. В этом случае арендатор на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ вправе зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

01.02.2012