Физические лица (супруги и мать одного из супругов) продали в 2011 г. квартиру, переданную им администрацией муниципального образования в 2005 г. по договору социального найма. Квартира была передана физическим лицам по договору мены исходя из социальной нормы площади жилья на состав семьи из трех человек. Физические лица, в свою очередь, освободили и передали администрации ранее занимаемую комнату (информация об оценочной стоимости комнаты в договоре отсутствует). Акт приема-передачи квартиры датирован также 2005 г. В договоре была указана стоимость передаваемой квартиры - 1 500 000 руб. Право собственности физические лица оформили только в 2010 г. (общая долевая собственность). Возникает ли у физических лиц обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи квартиры в 2011 г. за 4 000 000 руб. при таких обстоятельствах?

Ответ: Сособственники, получившие в 2011 г. доход в размере 4 000 000 руб. от продажи квартиры, приватизированной в 2010 г., обязаны уплатить НДФЛ с указанного дохода, уменьшенного на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., несмотря на то, что данная квартира была передана им администрацией муниципального образования в 2005 г. по договору социального найма.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию.

На основании п. п. 1 и 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Дата возникновения права собственности на квартиру, принадлежавшую на праве собственности в равных долях трем физическим лицам, исчисляется именно с 2010 г. (на основании выданных собственникам свидетельств о государственной регистрации права на данный объект).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Учитывая, что указанная в вопросе квартира находилась в собственности физических лиц менее трех лет, в силу действия нормы пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и другие документы).

При указанных обстоятельствах, а также при отсутствии документально подтвержденных расходов при продаже квартиры за 4 000 000 руб. как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям и составляет: (4 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) / 3 = 1 000 000 руб. Сумма налога к уплате каждым налогоплательщиком составляет 130 000 руб. (1 000 000 руб. x 13%).

Согласно положениям пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

В соответствии с п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица, получившие доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, обязаны представить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом на основании п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Т. А.Савина

Советник государственной

гражданской службы РФ

2 класса

26.01.2012