Между кредитором и заемщиком заключен кредитный договор. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено договором ипотеки

Однако залогодатель уклоняется от государственной регистрации договора ипотеки. Вправе ли залогодержатель требовать государственной регистрации указанной сделки в судебном порядке?

Ответ: Если между кредитором и заемщиком заключен кредитный договор, исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено договором ипотеки, однако залогодатель уклоняется от государственной регистрации договора ипотеки, то залогодержатель вправе требовать регистрации договора ипотеки в судебном порядке при условии, что договор, подписанный сторонами, соответствует требованиям ст. 432 Гражданского кодекса РФ, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и он совершен в надлежащей форме.

Обоснование: Согласно ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Отсутствие регистрации влечет недействительность договора о залоге.

Такие же положения содержатся и в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

По ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, в случае если заключен договор ипотеки, который подписан сторонами, соответствует требованиям ст. 432 ГК РФ, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он совершен в надлежащей форме, то залогодержатель вправе требовать регистрации договора в соответствии со ст. 165 ГК РФ без выраженного на это согласия ответчика. Данная позиция подтверждается Определением Московского городского суда от 08.02.2011 по делу N 33-2803.

А. Ю.Буркова

ООО "Восточно-Европейский Консалтинг"

16.01.2012