Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ НА ФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЯХ

В. Ю. ТУРАНИН, О. И. САМОСТРЕЛОВА

Туранин В. Ю., кандидат юридических наук, доцент кафедры трудового и предпринимательского права Белгородского государственного университета.

Самострелова О. И., ведущий юрисконсульт ЗАО "Управляющая компания ЭФКО".

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике. Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу. Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Понятие "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. При всех отличиях приведенных определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Вместе с тем ипотекой, как она определена в ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" <*>, называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Однако, проведя анализ положений действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что в юридической науке термин "ипотека" многофункционален: - применяется для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости; - так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество; - в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки. Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Как нам представляется, в приведенных определениях ст. 1 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 334 ГК РФ было бы вполне уместно важное дополнение - "в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства". Иначе получается, что кредитор, заключив договор залога, вправе требовать или исполнения обязательства в натуре, или обращения взыскания на предмет залога независимо от того, исполнил должник обязательство или нет. Как установлено ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Однако, несмотря на указание в п. 1 названной статьи на необходимость государственной регистрации ипотеки в ряду вещных прав, а также на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ). С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер - в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона об ипотеке). В соответствии с положениями п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке является сделкой с недвижимым имуществом, поэтому понятие "ипотека" используется для определения вида данной сделки (например, как купля-продажа, мена, дарение для договоров соответствующего вида). В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. В современном зарубежном законодательстве можно встретить отличные от российского подходы к определению понятия ипотеки. К примеру, в Гражданском кодексе Нидерландов (разд. 9 кн. 3) различаются понятия залога и ипотеки. При этом суть различия заключается в следующем: если право залогодержателя учреждено на зарегистрированное имущество, тогда оно является правом ипотеки, если же право учреждено на другое имущество, тогда оно является правом залога (п. 1 ст. 227). В США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования <*>. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 3-е, стереотипное. М.: Статут, 2001. С. 549.

Несмотря на то что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья (ипотечного жилищного кредитования), проблемы остались. Ипотечное кредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительном отвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и конечно же государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и досрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением ссуды. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В настоящее время в Российской Федерации складываются несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставный капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству. Перед Агентством поставлена задача - разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами. В Белгородской области разработана так называемая американская (двухуровневая) модель, которая предусматривает, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Они же потом могут поступить с полученными кредитами разными способами, например переуступить на вторичном рынке инвесторам или выпустить ипотечные ценные бумаги. В нашем регионе в этой сфере действует Целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования Белгородской области на 2003 - 2007 годы, утвержденная Постановлением главы администрации Белгородской области от 13 сентября 2002 г. N 371 <*>. -------------------------------- <*> Белгородские известия. 2002. 27 сент.

Во исполнение этой программы принят целый ряд нормативных актов, среди которых можно назвать: - Закон Белгородской области от 13 сентября 2002 г. N 45 "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области" <*>; -------------------------------- <*> Белгородские известия. 2002. 18 сент.

- Постановление главы администрации Белгородской области от 23 января 2003 г. N 30 "Об улучшении жилищных условий учителей общеобразовательных школ области" <*>; -------------------------------- <*> Белгородские известия. 2003. 1 февр.

- Постановление главы администрации Белгородской области "О дополнительных мерах по обеспечению жильем социально незащищенных граждан области" от 31 декабря 2002 г. N 481 <*>; -------------------------------- <*> Белгородские известия. 2003. 17 янв.

- Постановление главы администрации Белгородской области "О программе строительства жилья для молодых семей на территории области" от 13 сентября 2002 г. N 370 <*>. -------------------------------- <*> Белгородские известия. 2002. 28 сент.

Белгородская программа ипотечного кредитования реализуется на основе действующей федеральной программы и стандартов федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соглашений о сотрудничестве. В Белгородской области создано ОАО "Белгородская ипотечная корпорация", которое является связующим звеном между администрацией области, органами местного самоуправления, кредитными учреждениями (активными участниками программы сейчас являются "Белсоцбанк" и "Белдорбанк"); организацией, осуществляющей рефинансирование (ею является вышеупомянутое ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"), продавцом и собственно покупателем жилья. В соответствии со ст. 5 Закона Белгородской области от 13 сентября 2002 г. в задачи Белгородской ипотечной корпорации входит: - рефинансирование ипотечных жилищных кредитов на основании договоров с кредитными и иными специализированными организациями; - координация деятельности кредитных и иных специализированных организаций на основании договоров с ними; - проведение андеррайтинга (комплекса мероприятий, направленных на отбор залогодателя и предмета ипотеки) лиц, имеющих право на предоставление жилищных субсидий, по запросам управляющего целевой программой, а также проведение на основании договоров с кредитными и иными специализированными организациями андеррайтинга лиц, желающих получить ипотечный жилищный кредит; - оказание на договорной основе посреднических услуг заемщикам по подбору вариантов купли-продажи жилья, заключению договоров купли-продажи и страхования жилья, заключению договоров о предоставлении ипотечного жилищного кредита, регистрации сделок и прав на приобретенное жилье; - по соглашениям с заемщиками заключает в обеспечение исполнения ими своих обязательств по договорам о предоставлении ипотечных жилищных кредитов договоры поручительства с кредитными и иными специализированными организациями; - предоставление неплатежеспособным заемщикам в случаях, предусмотренных в целевой программе развития ипотечного жилищного кредитования, жилых помещений в целях приобретения ими нового жилья на срок, предусмотренный договорами с указанными лицами; - инвестирование средств в строительство жилья; - проведение разъяснительной работы среди населения по вопросам ипотечного жилищного кредитования и пропаганды системы ипотечного жилищного кредитования; - организация обучения кадров профессиональных участников системы ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с условиями Программы участник должен не менее трех лет прожить в Белгородской области, нуждаться в жилье или в улучшении жилищных условий, а также располагать денежными средствами в сумме 30% от стоимости желаемой квартиры или дома. С ним проводится собеседование, которое является первым этапом - предварительная квалификация, суть которого состоит в определении, может ли данный клиент быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют ему претендовать на жилищный ипотечный кредит (заем). На втором этапе осуществляется сбор и подтверждение полученной от клиента информации, затем третий этап - оформление заявления о предоставлении ипотечного жилищного кредита. Четвертым этапом является проведение оценки вероятности погашения кредита (займа), в ходе которого оценивается платежеспособность, кредитоспособность клиента, стабильность его занятости. На пятом этапе осуществляется проверка источников дохода заемщика, на шестом - анализ его расходов. Проводится также анализ денежных и иных материальных активов заемщика и его кредитной истории, а также анализ обязательных платежей заемщика по жилью. Такому же тщательному анализу подвергается и предмет ипотеки, то есть жилье, которое будет приобретаться. Оценивается его санитарно-техническое состояние, стоимость, наличие прав на него третьих лиц и т. д. В случае положительных результатов отбора заключается кредитный договор или договор займа между банком (или иной организацией) и гражданином. Если в сделке участвует третье лицо, то с ним заключается договор поручительства. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи жилого помещения, содержащий элементы ипотеки в пользу кредитора или два этих договора отдельно. Права залогодержателя обязательно удостоверяются закладной. Следующим этапом является приобретение Корпорацией прав по закладным у банков-партнеров и иных контрагентов и реализация их ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Таким образом, будет обеспечен, во-первых, быстрый возврат денег в банки, во-вторых, у Корпорации появятся средства на рефинансирование следующих ипотечных кредитов, в-третьих, на формирование резервного жилищного фонда. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, регулируется особым образом. Положение п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке существенным образом охраняет интересы кредиторов, участвующих в ипотечном кредитовании: "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру". Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Прежняя редакция данной статьи содержала диспозитивную норму, предусматривающую возникновение залога только на приобретенные в собственность за счет кредита жилой дом или квартиру. Действующая редакция слово "приобретенные" заменяет на "приобретенные или построенные", уточняя тем самым сферу действия рассматриваемой нормы. Кроме того, согласно действующей редакции данной статьи ипотека возникает не только в случае приобретения, строительства квартиры или жилого дома за счет средств кредитора, но и при приобретении, строительстве с использованием таких средств. Таким образом, учитывается ситуация, когда кредитные средства банка были одним из источников финансирования приобретения, строительства, но не единственным. Помимо сказанного, возникновение ипотеки и права залога приурочено к моменту регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, тогда как ранее этот момент связывался с государственной регистрацией договора купли-продажи. Вплоть до 2003 г. основным сдерживающим фактором в развитии ипотечного кредитования выступала неразрешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном жилом помещении лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Ранее действовал порядок, при котором согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности императивно не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Закон об ипотеке в прежней редакции все-таки пытался создать какие-то гарантии для кредиторов, предусмотрев, что выселение залогодателя и других проживающих лиц не допускается только в случае, если это их единственное жилье (п. 1 ст. 78). При этом варианте новому собственнику императивно предписывалось заключить с прежними жильцами договор найма. Даже при отсутствии другого жилья выселение было возможно, если данная квартира или дом были приобретены за счет предоставленных для этой цели кредитных средств и при наличии нотариального согласия всех проживающих на выселение в случае обращения взыскания на жилье. Однако желающих кредитовать под такое сомнительное обеспечение находилось очень мало. Во-первых, потому, что императивный характер нормы ст. 292 ГК РФ был отменен только в 2001 г., когда в ней появилась оговорка "если иное не предусмотрено законом" (Федеральный закон от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <*>. После этого сразу же последовало изменение в ст. 78 Закона об ипотеке - обращение взыскания на заложенное жилье и реализация его являются основанием для прекращения права пользования проживающих в нем лиц при условии приобретения жилья за счет целевых кредитных или заемных средств. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

Действующая редакция ст. 78 Закона об ипотеке (п. 1) содержит следующие положения: обращение залогодержателем взыскания на жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых других лиц при следующих одновременно действующих условиях: - такой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона; - ипотекой обеспечивался возврат кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилья. Добавлена норма о том, что освобождение такого жилья осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, и отменена за ненадобностью необходимость наличия нотариально удостоверенного обязательства членов семьи залогодателя освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Однако необходимо отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Наличие данной нормы обусловлено тем, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. По нашему мнению, здесь возникает некая коллизия норм: с одной стороны, при обращении взыскания прекращаются права пользования жилым помещением не только залогодателя и членов его семьи, но и любых других лиц, проживающих в данном помещении (п. 1. ст. 78 Закона об ипотеке), а с другой - договор найма или договор аренды сохраняют силу. Относительно порядка реализации недвижимости жилого назначения никаких особенностей по сравнению с общим порядком Закон об ипотеке не устанавливает. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Следует отметить, что в Законе об ипотеке механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Однако, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Нужно отметить также, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, внесших изменения в федеральные нормативные акты, регулирующие деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых - формирование рынка доступного жилья. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.

Название документа