Стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, которое на момент заключения договора еще не было построено. После сдачи объекта при оформлении права собственности регистрирующий орган вынес решение об отказе в регистрации права, так как договор купли-продажи не был зарегистрирован соответствующим образом

Правомерны ли действия регистрирующего органа?

Ответ: Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, которое на момент заключения договора еще не было построено, а после сдачи объекта при оформлении права собственности регистрирующий орган вынес решение об отказе в регистрации перехода права собственности вследствие того, что предварительный договор купли-продажи не был зарегистрирован, то отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности является не соответствующим закону РФ, так как предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи в указанной ситуации следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, который государственной регистрации не подлежит.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном пункте законодатель устанавливает требование к государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, требований о регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости данный пункт не содержит, из чего следует, что государственная регистрация его не обязательна.

Кроме того, в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что судам следует иметь в виду, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Также ст. 429 ГК РФ содержит только условия о том, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Требования о том, что в случае если договор подлежит государственной регистрации, то сторонам надлежит зарегистрировать и предварительный договор, данное положение не содержит.

В силу положений п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, вследствие того, что предварительный договор купли продажи жилого помещения или договор купли-продажи будущей вещи не подлежит государственной регистрации, отказ регистрирующего органа в переходе права собственности на основании ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ является незаконным.

Кроме того, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Следует отметить, что положение Пленума ВАС РФ является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

13.01.2012