Две организации заключили договор, в соответствии с которым подрядчик обязался возвести здание на земельном участке, принадлежащем заказчику на праве собственности. В соответствии с условиями данного договора оплата работ, выполненных подрядчиком, осуществляется путем передачи ему в собственность нескольких помещений в строящемся здании

Как следует квалифицировать указанный договор?

Ответ: Учитывая позицию Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в указанной ситуации, определяя правовую природу договора, в соответствии с условиями которого оплата работ, выполненных подрядчиком, осуществляется путем передачи ему в собственность нескольких помещений в строящемся здании, следует квалифицировать его как смешанный договор, включающий элементы договора подряда и элементы договора купли-продажи.

Обоснование: Как указано в п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, в данной ситуации в договоре существуют признаки как договора подряда, так и договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. То есть в указанной ситуации, определяя правовую природу указанного договора, следует квалифицировать его как смешанный договор, включающий элементы договора подряда и элементы договора купли-продажи.

В соответствии с п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Следует отметить, что данное положение является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 N А70-11378/2010 указано, что нормы ГК РФ, регулирующие отношения возмездного оказания услуг, купли-продажи, подряда, не содержат запрета на осуществление расчетов в неденежной форме и проведение зачета встречных однородных требований. Такая же позиция изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 N А49-6834/2010, в котором указано, что в случае, когда по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, данный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

13.01.2012