Две организации намерены заключить договор аренды офисного помещения, которое находится в многоквартирном доме. В условиях договора указано, что бремя расходов по содержанию общего имущества в здании, где расположен объект аренды, ложится на арендатора. Арендатор отказался подписывать данный договор, мотивируя тем, что данный пункт не соответствует закону, на что арендодатель ответил, что в соответствии с гл. 34 ГК РФ обязанность по ремонту арендуемого имущества и содержанию общедомового имущества лежит на арендаторе

Правомерна ли позиция арендатора?

Ответ: Позиция арендатора, который отказался подписать договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, ссылаясь на то, что не соответствует закону пункт договора, который перекладывает на арендатора бремя расходов по содержанию общего имущества в здании, где расположен объект аренды, неправомерна. В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ обязанность нести расходы по содержанию общего имущества лежит на собственнике, а не на арендаторе, но в силу принципа свободы договора стороны могут закрепить данную обязанность за арендатором.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, законодатель обязывает арендатора производить только текущий ремонт помещения и поддерживать исправное состояние только помещения, не включая общедомовое имущество. Такая же позиция отражена и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 30.03.2011 N Ф09-1196/11-С5 говорится о том, что арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Обязанность арендатора участвовать в содержании общего имущества законом не предусмотрена.

Как указано в п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник помещения обязан участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Следует отметить, что собственники нежилых помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Аналогичная точка зрения содержится в Письме Минрегиона России от 06.03.2009 N 6177-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме", в котором указано, что в соответствии со ст. ст. 39, 156 (ч. 3, 7 и 8) и 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги.

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, обязанность содержать общедомовое имущество законодатель закрепил за арендодателем.

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны могут включить в договор любые условия, не противоречащие закону. В гражданском законодательстве нет запрета возлагать на арендатора обязанность нести расходы за пользование общедомовым имуществом. Таким образом, при заключении договора аренды стороны вправе определить, кто будет выполнять данное обязательство.

Такая же позиция отражена и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2009 N А33-15714/08, в котором указано, что нормами действующего гражданского законодательства не запрещено арендатору согласовывать в договоре аренды условия об оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общедомового имущества.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.12.2011