В 2011 г. физлицо продало перешедшие в порядке наследования однокомнатную квартиру за 1 млн руб. и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на другую однокомнатную квартиру за 250 тыс. руб., которые находились в собственности физлица менее 3 лет

Долю в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру физлицо продало лицу, в собственности которого находились 3/4 доли данной квартиры (сособственнику).

Проданная физлицом доля в праве собственности на квартиру в натуре выделена не была.

При принятии решения о продаже имущества и прав физлицо руководствовалось толкованием законодательства о налогах и сборах, данным Конституционным Судом РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. Основываясь на положениях п. п. 1 - 4 ст. 244 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности.

Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.

В пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ помимо закрытого перечня жилой недвижимости, при продаже которой возникает право на имущественный налоговый вычет, содержится указание на возможность получения такого вычета при продаже "иного имущества" - в сумме, не превышающей 125 000 руб. (в настоящее время 250 000 руб.), если "иное имущество" находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже "иного имущества", если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

Тем самым НК РФ не исключает возможности применения вычетов при продаже как жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, или реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), так и доли в праве общей долевой собственности на недвижимость, в том числе жилую, в качестве иного имущества. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего договора купли-продажи.

Таким образом, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что под долей в праве общей долевой собственности на неделимый либо не подлежащий разделу объект недвижимости понимается имущественное право, которое относится к иному имуществу.

В то же время Минфин России Письмом от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328 разъяснил, что при продаже налогоплательщиком одного объекта недвижимости (1/2 доли квартиры), находящейся в единоличной собственности менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 млн руб.; если в течение налогового периода (года) будет продан второй объект недвижимости (вторая 1/2 доли квартиры), то общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. по всем проданным объектам. При этом из приведенной в вышеназванном Письме Минфина России от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328 ситуации не совсем ясно, были ли проданные налогоплательщиком доли в праве выделены в натуре или нет.

Таким образом, если руководствоваться позицией Конституционного Суда РФ, то физлицо имеет право на налоговый вычет по однокомнатной квартире - 1 млн руб., по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на другую однокомнатную квартиру - 250 тыс. руб., при этом обязанности по уплате налога в данном случае не возникает.

Если же понимать, что в ситуации, которую разъяснил Минфин России, имелась в виду не выделенная в натуре доля в праве общей долевой собственности на другую однокомнатную квартиру, то у физлица возникнет обязанность по уплате НДФЛ с 250 тыс. руб. - 32 500 руб.

В каком размере в указанной ситуации физлицо вправе получить имущественный вычет по НДФЛ?

Возникает ли у физлица обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 28 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1118

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что налогоплательщик в 2011 г. продал перешедшие ему в порядке наследования однокомнатную квартиру и 1/4 доли в праве общей долевой собственности в другой квартире, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Доходы от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, превышающие размер имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Из обращения следует, что налогоплательщик продал 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежавшем ему менее трех лет, другому собственнику данной квартиры.

В этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

При продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов (квартиры и доли в праве собственности на квартиру) налоговый вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. в целом по всем объектам.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С. В.РАЗГУЛИН

28.12.2011