Организация планирует уступить свои права требования арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества другой организации. Законна ли уступка права требования (цессия) арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей по договорам аренды недвижимого имущества? Необходима ли государственная регистрация договора цессии, если договоры аренды заключены на срок более года?

Ответ: Организация (арендодатель) вправе уступить свои права требования арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества другой организации, необходимость в государственной регистрации договора цессии в таком случае отсутствует, даже если договор аренды заключен на срок более года.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (ст. 388 ГК РФ).

Уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, допускается, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т. д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества.

Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды и не возникает необходимости в государственной регистрации такой сделки (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-33187/2010-ГК по делу N А40-75996/10-6-647).

С. И.Божевольный

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.12.2011