Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних

ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

С. В. ОСИПОВА

Осипова С. В., старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета.

Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки. Однако при совершении отдельных сделок указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ <*> (далее - СК РФ) на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних. Доктринальный анализ положений Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и других нормативных актов позволяет представить следующую систематизацию прав и обязанностей органов опеки и попечительства, имеющих отношение к защите прав несовершеннолетних <**>: -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16. <**> Попытка систематизировать эти сделки была осуществлена в Приказе Минюста РФ от 20 июля 2004 г. (с изм. от 24 декабря 2004 г.) N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 2004. 29 июля; 2005. 19 янв.

1) объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ); 2) согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных несовершеннолетних (п. 4 ст. 292 ГК РФ); 3) разрешение на оформление договоров о передаче жилья в собственность ребенка в порядке приватизации или согласие несовершеннолетним на такое оформление (ч. 3 ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>); -------------------------------- <*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

4) разрешение на приватизацию жилого помещения без участия несовершеннолетнего; 5) разрешение отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями <*> или дачи согласия законными представителями <**> на отчуждение такого имущества несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; -------------------------------- <*> В соответствии со ст. 28 ГК РФ законными представителями несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет могут быть родители, усыновители или опекуны. <**> В соответствии со ст. 26 ГК РФ законными представителями, с согласия которых совершаются сделки несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, могут быть родители, усыновители или попечитель. По поводу попечителя в литературе высказано мнение, что он не может быть законным представителем (см., напр.: Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: правовое регулирование. М., 2002. С. 60).

6) разрешение передачи в аренду, сдачи в наем имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; 7) разрешение предоставления в безвозмездное пользование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; 8) разрешение передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; разрешение на заключение договора ипотеки жилого помещения, если предметом договора является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (п. 5 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*>, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ), или в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя (о чем известно органу опеки и попечительства) (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 4 ст. 292 ГК РФ) <**>; -------------------------------- <*> Российская газета. 1998. 22 июля. <**> На необходимость предоставления этих документов (помимо общих) в органы по государственной регистрации прав на недвижимость указывается в Приказе Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" (с изм. от 7 февраля 2003 г.) // Российская газета. 2000. 23 нояб.; 2003. 27 февр.

9) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права; 10) разрешение заключения договора участия в долевом строительстве от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет их законными представителями или дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на заключение договора участия в долевом строительстве; 11) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет; 12) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет; 13) предъявление исков в суд о признании недействительными или применении последствий недействительности сделок, совершенных подопечными или от имени подопечных; 14) заключение договора доверительного управления при необходимости постоянного управления имуществом подопечного (п. 1 ст. 38 ГК РФ) <*>. -------------------------------- <*> Ни на уровне РФ, ни на уровне субъектов РФ подробного перечня обязанностей органов опеки и попечительства при совершении сделок несовершеннолетними не содержится. Даже в Положении об отделе органа опеки и попечительства одного из районов г. Самары в разделе об обязанностях соответствующему вопросу посвящены два пункта: согласно первому из них указанный орган организует работу по защите имущественных и жилищных прав несовершеннолетних, а второй - дословно повторяет абз. 1 п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с недвижимостью можно разделить на две группы: первая - это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества; вторая - права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества. В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения всяких нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц, в том числе несовершеннолетних. Суды удовлетворяют такие требования собственников и выносят решения о снятии с регистрационного учета в том числе несовершеннолетних граждан <*>. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <**> переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Такая формулировка п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует предъявлению исков в суд о выселении новым собственником жилого помещения лиц, ранее там зарегистрированных. Причем согласия органа опеки и попечительства для такого выселения по закону не требуется. -------------------------------- <*> См., например: решения Кировского районного суда г. Самары от 3 февраля 2004 г., от 9 декабря 2004 г., от 28 марта 2005 г. // Архив Отдела по делам семьи Кировского района г. Самары. <**> Российская газета. 2004. 31 дек.

Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства. В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <*> органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних <**>. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних <***>. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 35. Ст. 3506. <**> ГК РФ (ст. 37, п. 4 ст. 292) и СК РФ (п. 3 ст. 60) содержат лишь общие требования, касающиеся необходимости получить согласие органа опеки и попечительства. <***> В литературе предлагается принять Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", в котором необходимо объединить и систематизировать нормы, посвященные в целом институту опеки и попечительства (см.: Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: Теория и практика / Л. Ю. Михеева; Под ред. Р. П. Мананковой. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 255 - 263).

На основе анализа практики органов опеки и попечительства <*> можно сделать вывод, что в качестве нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, указанные органы рассматривают приобретение нового жилья, меньшего по размеру жилой площади, либо жилья, хотя и соответствующего по размеру, но находящегося по результатам обследования в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, установки колонки для нагревания воды <**>. -------------------------------- <*> Автором изучались материалы Отдела по делам семьи администрации Кировского района г. Самары. <**> Например, распоряжение главы Кировского района г. Самары от 15 июля 2005 г. N 938 "Об отказе в совершении сделки продажи жилой площади, принадлежащей Каландаровой Г. А., Петровой Е. А.".

На федеральном уровне не определен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним или в которых проживают несовершеннолетние. Субъекты РФ принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел <*>. -------------------------------- <*> Например, в Постановлении Главы г. Самары от 27 июля 1998 г. N 286 (с изм. от 11 марта 2001 г.) "О защите жилищных прав несовершеннолетних, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (п. п. 2.1, 2.3, 2.5, 2.6) указаны документы, которые представляются в органы опеки и попечительства для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, и обмене жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние.

"Как правило, - отмечает Н. Ю. Чупрынина, - органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже уже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади" <*>. -------------------------------- <*> Чупрынина Н. Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры // Законодательство. 1997. N 5.

Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними <*>. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей. Однако в соответствии с Постановлением Главы г. Самары от 27 июля 1998 г. органы опеки и попечительства в первую очередь требуют заявление родителей (обоих) или законных представителей несовершеннолетних, независимо от возраста последних. Полагаем, такое требование может относиться лишь к родителям и законным представителям несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних). -------------------------------- <*> На практике же органы опеки и попечительства требуют заявление от родителей несовершеннолетних, достигших 14 лет.

В органы же по государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представлять и разрешение органа опеки и попечительства, и согласие родителей или законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними <*>. -------------------------------- <*> Сказанное относится к несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет лишь при условии внесения дополнения в ст. 26 ГК РФ о применении правил, предусмотренных ст. 37 ГК РФ.

Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ? Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением из общего правила. В то же время в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие. Чтобы выяснить роль разрешения и его соотношение с гражданско-правовой сделкой, необходимо определить, что понимается под сделкой и каковы условия ее действительности. Как известно, в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В литературе выработаны и другие подходы к понятию и признакам сделки. Так, Д. А. Петров отмечает: "Сделка - это волевой акт, имеющий правовое значение только в случае, если воля была выражена вовне, объективирована каким-либо способом, коим признается волеизъявление" <*>. Н. А. Мамедкеримова считает сделками правомерные юридические действия граждан и юридических лиц, наделенных правосубъектностью, совершенные в установленной законом форме и приводящие к обусловленным юридическим последствиям <**>. Так, к признакам, характеризующим сделку, традиционно относят: -------------------------------- <*> Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Дисс... канд. юрид. наук. СПб., 1998. С. 67. <**> См.: Мамедкеримова Н. А. Недействительность сделок в гражданском обороте: теория и практика. Дисс... канд. юрид. наук. Махачкала, 2002. С. 8.

а) сделка - это всегда волевой акт, т. е. действия людей; б) это правомерные действия; в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок <*>. -------------------------------- <*> См., напр.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М: ТК "Велби", Изд-во "Проспект", 2004. С. 281.

Разрешение органов опеки и попечительства - это ненормативный акт <*>. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок - сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок. -------------------------------- <*> См. подробнее: Васильев Р. Ф. Правовые акты местных советов. М.: Изд-во МГУ, 1975. С. 102 - 114; Юсупов В. А. Правоприменительная деятельность органов управления. М.: Юрид. литература, 1979. С. 100 - 109.

Если разрешение органов опеки и попечительства не является сделкой, то, как оно соотносится со сделкой, совершаемой несовершеннолетними, влияет ли на ее действительность? При исследовании проблемы действительности сделок в литературе отмечается, что условия действительности сделок прямо формулируются в законе (требования к объему правоспособности, к форме сделки) либо вытекают из норм охранительной направленности (соответствие сделки требованиям закона), то есть также имеют нормативную основу <*>. -------------------------------- <*> См.: Илларионова Т. И. Сделки в механизме гражданско-правового регулирования общественных отношений // XXVII съезд КПСС и механизм гражданско-правового регулирования общественных отношений. Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. Т. И. Илларионова. Свердловск, 1988. С. 50.

Относительно условий действительности сделок учеными высказывались различные точки зрения. Так, одни авторы среди условий действительности сделки договора предлагали выделять: 1) условия, относящиеся к содержанию договора: соответствие существующему правопорядку содержания взаимных прав и обязанностей, цели договора; 2) условия, относящиеся к действительности волеизъявления сторон, составляющего их соглашение - соответствие договора нормам: устанавливающим порядок заключения договора; регулирующим вопрос об участниках договора; направленным на то, чтобы обеспечить соответствие волеизъявления участников договора их подлинной воле; 3) условия, относящиеся к форме договора <*>. -------------------------------- <*> Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. Издательство АН СССР. М., 1954. С. 177, 202, 222.

Однако, по мнению большинства ученых-цивилистов, условиями, в совокупности определяющими действительность сделки, являются: 1) соответствие (единство, совпадение) воли и волеизъявления; 2) законность содержания сделки; 3) соблюдение формы сделки; 4) способность физических и юридических лиц, совершающих сделку, к участию в ней <*>. -------------------------------- <*> См., напр.: Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М.: Госюриздат, 1954. С. 18 - 24, 32 - 41, 53 - 62.

Применительно к первому условию действительности сделки нет единства в подходах относительно того, чему отдавать предпочтение и придавать ли определяющее значение воле или волеизъявлению. Одни авторы приоритетной называют внутреннюю волю субъекта, если она будет выражена вовне и может быть распознана, а ее подлинный смысл может быть установлен впоследствии, когда по этому поводу возникнет спор <1>. Другие предлагают руководствоваться выражением воли, так как воля, надлежащим образом проявленная, не может служить критерием для определения подлинного содержания сделки <2> (то есть отдается приоритет волеизъявлению). Третьи указывают на необходимость единства воли и волеизъявления <3>. На наш взгляд, необходимо учитывать одинаковую значимость и существование в неразрывном единстве воли и волеизъявления. Правильно указывается, что выделение таких понятий, как воля и волеизъявление не более чем результат их раздельного правового анализа, в реальной же действительности отделить волю от волеизъявления можно только на определенной степени абстракции. Поэтому единство воли и волеизъявления - непременное условие действительности сделки <4>. -------------------------------- <1> См., напр.: Рабинович Н. В. Недействительность сделок и ее последствия. Ленинград: Издательство ЛГУ, 1960. С. 7. <2> См., напр.: Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М.: Госюриздат, 1954. С. 22. <3> См., напр.: Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 95; Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т. 1. Л., 1958. С. 223; Шахматов В. П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967. С. 42; Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М: ТК "Велби", Изд-во "Проспект", 2004. С. 281, 287. <4> См.: Гражданское право. Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТЕИС, 1996. С. 240.

Содержание сделки-договора составляют ее условия. Некоторые авторы в содержание сделки включают права и обязанности сторон <1>. Полагаем, это неверно, так как права и обязанности сторон являются содержанием обязательственного правоотношения, которое порождается сделкой. Законным содержание сделки следует признать в случае его соответствия нормам закона и иных правовых актов <2>. "Сделка, которая соответствует требованиям законодательства, - утверждает Д. И. Мындря, - признается правом действительной. Действительность как правовая характеристика сделки означает, что закон признает правовую силу за ней как основание возникновения, изменения и прекращения желаемых ее субъектами гражданских прав и обязанностей, а права и обязанности, возникшие из сделки, подлежат правовой охране и защите" <3>. Применительно к законности содержания сделки Д. А. Петров уточняет: "Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям ГК и иных законов. В случае коллизий между законом и подзаконными нормативными актами, законность содержания сделки должна определяться требованиями закона" <4>. -------------------------------- <1> См: Брагинский М. И. Советское гражданское право. Учебник. М., 1983. С. 159. <2> К иным правовым актам относятся указы Президента РФ и постановления Правительства РФ (п. 6 ст. 3 ГК РФ). <3> Мындря Д. И. Недействительность сделки и неправомерность действия (недействительность сделок с точки зрения классификации юридических фактов) // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 412. <4> Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Дисс... канд. юрид. наук. СПб., 1998. С. 71 - 72.

Соблюдение формы сделки предполагает заключение ее в форме, предписанной законом. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Несоблюдение простой письменной формы в случаях, указанных в законе или в соглашении сторон, или несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162, п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ). Хотя законодатель не относит государственную регистрацию к форме сделки, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки также может влечь ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Субъектами сделки могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие определенным объемом дееспособности (сделкоспособностью) <*>. -------------------------------- <*> Более подробно о дееспособности физических лиц см. в параграфе 1.1 настоящей работы.

Таким образом, разрешение (согласие) органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно (разрешение (согласие)) влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной <*>. Однако в соответствии с Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. "само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки" <**>. -------------------------------- <*> Следует заметить, что в судебной практике встречаются решения, из содержания которых следует, что отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства может и не повлечь признания сделки недействительной, если не будет установлено нарушение прав несовершеннолетних детей. (См., напр.: Обзор кассационной и надзорной судебной практики по гражданским делам Пермского областного суда за 6 месяцев (извлечение) (дело по иску Администрации г. Кизела о возложении на супругов П-вых обязанности по выполнению ими обязательства о сдаче жилого помещения - квартиры в г. Кизеле) // СПС). <**> Определение СК Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. "Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка" (Извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 2. С. 5.

Кроме того, полагаем, необходимо внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин "разрешение" (соответственно заменить "согласие" на "разрешение"), выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок. Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. Порядок судебной защиты в данном случае предусмотрен Законом РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 (с изм. от 14 декабря 1995 г.) "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" <*> и гл. гл. 23, 25 Гражданского процессуального кодекса РФ <**>. -------------------------------- <*> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 19. Ст. 685; Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 51. Ст. 4970. <**> Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 октября 2002 г. N 138-ФЗ (с изм. от 30 июня 2003 г., 7 июня 2004 г., 28 июля 2004 г., 2 ноября 2004 г., 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532; 2003. N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 24. Ст. 2335; N 31. Ст. 3230; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 20.

Название документа