Задаток в риелторской деятельности

ЗАДАТОК В РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Ю. НЕСТЕРЧУК

Юлия Нестерчук, адвокатский кабинет Н. А. Зорина.

Закон установил триединство функций задатка в отношении одного договора. Но суды зачастую не принимают во внимание этот факт. Рассмотрим, насколько особенности правовой природы задатка находят отражение в типичных соглашениях о задатке, применяемых в риэлтерской деятельности при заключении предварительных договоров.

Задаток - средство обеспечения исполнения обязательств, сущность которого определена нормами ст. 380 и 381 ГК РФ. Специфические черты данной меры, стимулирующей должника к исполнению обязательства, можно обозначить следующим образом. Задаток - денежная сумма (а не иное имущество либо имущественные права), передаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне. Задаток обеспечивает договорные обязательства. Денежная сумма, выступающая задатком, засчитывается в будущий платеж по договору. Одно из обязательств по договору, обеспеченному задатком, должно быть денежным. Задаток выступает доказательством заключения договора.

Функциональные элементы задатка

Насколько вышеобозначенные особенности правовой природы задатка находят отражение в типичных соглашениях о задатке, применяемых в риелторской деятельности? Анализ типовых документов, обычно применяемых в риелторской деятельности, позволяет сделать вывод о том, что задаток обеспечивает однородные обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи. И санкции предусмотрены именно за неисполнение данных обязательств. Очевидно, что обязательства "совершить сделку" и "подписать договор" по своей природе не являются денежными. Хотя понятие "совершение сделки" исходя из ст. 153 ГК РФ может подразумевать и исполнение денежного обязательства: передача денежных средств будет выступать действием по прекращению обязательства (прав и обязанностей). Но в данном случае "совершение сделки" следует понимать именно как подписание договора, то есть предмет обязательства имеет неденежную природу. Однако риелторы все же не забыли о платежной функции задатка и привязали ее не к обеспечиваемым обязательствам, а к денежному обязательству, которое возникнет в будущем - из подлежащего заключению договора купли-продажи. Допустимо ли разрывать функциональные элементы задатка на разные договоры? Думается, что ст. 380 ГК РФ дает отрицательный ответ на данный вопрос. Стилистический анализ текста данной нормы показывает, что речь идет именно об одном договоре. Исполнение обязательств именно по данному договору обеспечивается задатком, то есть неисполнение данных обязательств повлечет негативные имущественные последствия для лица, ответственного за неисполнение; одно из данных обязательств является денежным, и именно заключение данного договора, порождающего эти обязательства, а не намерения его заключить, подтверждается задатком. Следует отметить, что риелторы вправе заключить соглашение об ином способе обеспечения исполнения обязательства, к которому могли бы применяться положения о задатке: перечень допустимых средств обеспечения обязательств является в соответствии со ст. 329 ГК РФ открытым.

Судебная практика

Итак, закон установил триединство функций задатка в отношении одного договора. Тем не менее суд довольно часто этот факт обходит своим вниманием. В итоге не дается оценка допустимости использования задатка на преддоговорной стадии, а именно в обеспечение неденежных однородных обязательств заключить договор. "Договор задатка заключен в счет обеспечения заключения договора купли-продажи нежилого помещения" (Постановление ФАС УО N Ф09-1947/02-ГК). Суд отказал во взыскании суммы задатка в двойном размере по причине недоказанности факта передачи данной суммы, но не по основанию недействительности данной сделки, противоречащей правовой природе задатка согласно ст. 380 ГК РФ. В Обзоре судебной практики по гражданским делам Республики Татарстан суд также пришел к неверному выводу. Между сторонами существовало соглашение о задатке в обеспечение именно обязательств заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. К. в установленные соглашением сроки должна была приобрести квартиру у Б. Последний же давал гарантию не предлагать квартиру для осмотра и продажи другим покупателям. Ввиду того что Б. в отступление от условий соглашения до продажи К. квартиры выставил ее на торги, суд принял решение о взыскании в пользу покупателя суммы задатка в двойном размере. Очевидно, обязательства по соглашению были однородными (однородность предмета) и ни одно из них не являлось денежным. При исполнении данных обязательств, а именно при заключении договора купли-продажи квартиры, сумма задатка засчиталась бы в платеж по данному договору. Судебной практике известны ситуации, когда стороны обеспечивают задатком обязательства из договора купли-продажи недвижимости, но требуют применить положения ст. 381 ГК РФ в связи с незаключением договора (Постановление ФАС ВСО N А33-175/98-С1-Ф02-842/98-С2 и Постановление ФАС ПО N А 55-10122/01-15). Суд справедливо отказывает в удовлетворении подобных требований, поскольку нельзя отвечать за неисполнение тех обязательств, которые еще не возникли. Вместе с тем сторона в вышеупомянутом деле N А33-175/98-С1-Ф02-842/98-С2 ссылалась на п. 1 ст. 380, утверждая, что заключение соглашения о задатке служит доказательством заключения основного договора, обеспеченного задатком. О. С. Иоффе, например, также считал, что задаток служит доказательством самого факта заключения договора, даже если последний не облечен в требуемую законом форму <*>. Но О. С. Иоффе все-таки говорил о письменной форме, но не о требовании государственной регистрации. Обратимся к законодательству. Момент заключения договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ. При этом данная норма диспозитивно закрепила правило о признании заключенным договора, подлежащего государственной регистрации, с момента данной регистрации, если законом не предусмотрено иное. Возникает вопрос: устанавливает ли ст. 380 ГК РФ иное? На наш взгляд, нет. Предполагается, что закон должен определенно установить иной порядок либо отменить правило п. 3 ст. 433 ГК РФ именно в отношении договоров, подлежащих государственной регистрации. Иначе ст. 380 ГК РФ остается общей по отношению к ст. 433 ГК РФ и тем более по отношению к императивно сформулированным положениям п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ. Таким образом, мы приходим к выводу о том, что соглашение о задатке в обеспечение исполнения договора купли-продажи будет действительным с момента государственной регистрации данного договора. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 2001. С. 603.

Интересно прокомментировать позицию суда в деле N А33-175/98-С1-Ф02-842/98-С2: в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и акцессорное обязательство (такое, как задаток). Прежде всего задаток - это денежная сумма, а не сделка или обязательство. Но порождает ли сделка по передаче/получению задатка какое-либо обязательство? В чем его предмет, кто кредитор и кто должник? На наш взгляд, обязательство возникнет из неисполнения основного обеспеченного задатком обязательства. Говорить о задатке как форме ответственности можно по той причине, что в случае неисполнения обеспеченного задатком обязательства (основание ответственности) лицо, ответственное за неисполнение, претерпевает негативные имущественные последствия. Виновное лицо либо теряет задаток (если это задаткодатель), либо будет обязано выплатить сумму задатка в двойном размере (если это задаткополучатель). Так, если во втором случае юридический факт неисполнения влечет возникновение обязательства ответственности (задаткополучатель обязан совершить действия в пользу задаткодателя), то в первом случае он порождает имущественное право задаткополучателя в отношении задатка, отличное от права требования. В случае же исполнения обязательства задаткодатель вправе осуществить платеж в меньшем размере, засчитав сумму задатка. Данное право, на наш взгляд, также не является в строгом смысле правом требования кредитора (совершения должником в его пользу действия либо воздержания от них).

Название документа