В ходе процедуры банкротства организации-застройщика принято решение о реализации предмета залога - объекта строительства. Какова очередность удовлетворения требований кредиторов? Предусмотрены ли особенности погашения денежных требований граждан - участников строительства и особенности расчетов с кредиторами?

Ответ: Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 210-ФЗ), установлена очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, Законом N 127-ФЗ также предусмотрено, что вырученные от реализации предмета залога средства перечисляются на специальный банковский счет должника, часть таких средств направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства, другая часть - на погашение требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом. Изменения, внесенные в Закон N 127-ФЗ Законом N 210-ФЗ, вступили в силу 15.08.2011.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона N 210-ФЗ Закон N 210-ФЗ, за исключением п. 1 ст. 1, вступил в силу с 15.08.2011.

Положения о банкротстве застройщиков содержатся в параграфе 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ (в ред. Закона N 210-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В соответствии с п. 2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ после расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 и п. 3 ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ.

В силу п. 3 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

25% направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85% средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с п. 1 ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов в соответствии с п. 1 ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

В соответствии с п. 3 ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.

Таким образом, законодатель предусмотрел особенности погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика. Средства, вырученные от реализации предмета залога и (или) прав на него, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов.

С. Г.Алексеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

06.12.2011