Вправе ли арендодатель увеличить арендную плату за арендованное помещение в случае передачи арендатором части данного арендованного помещения в субаренду?

Ответ: Гражданское законодательство не наделяет арендодателя абсолютным правом увеличения арендной платы за арендованное помещение в случае передачи арендатором части арендованного помещения в субаренду. Однако в определенных обстоятельствах (например, когда договор аренды содержит согласие арендодателя на передачу арендатором части данного арендованного помещения в субаренду и в договоре аренды прописан механизм изменения величины арендной платы в случае реализации арендатором своего права на передачу части помещения в субаренду) арендодатель имеет право увеличить арендную плату. Вместе с тем в арбитражной практике имеется позиция, согласно которой недопустимо увеличивать арендную плату или взимать с арендатора дополнительную плату в случае сдачи арендатором арендованного имущества в субаренду.

Обоснование: Отношения аренды регулируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы устанавливается сторонами при заключении договора аренды за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Решение вопроса о том, вправе ли арендодатель увеличить арендную плату за арендованное помещение в случае передачи арендатором части данного арендованного помещения в субаренду, зависит от содержания договора аренды.

Возможна ситуация, когда договор аренды содержит согласие арендодателя на передачу арендатором части данного арендованного помещения в субаренду и в договоре аренды прописан механизм изменения величины арендной платы в случае реализации арендатором своего права на передачу части помещения в субаренду. В этом случае арендодатель вправе увеличить стоимость аренды в соответствии с механизмом, предусмотренным в договоре. Этот вывод подтверждается судебной практикой (например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2012 по делу N А11-2796/2011, от 12.12.2011 по делу N А11-280/2011).

Если договор аренды содержит согласие арендодателя на передачу арендатором части данного арендованного помещения в субаренду, однако в договоре аренды отсутствует механизм изменения величины арендной платы в случае реализации арендатором своего права на передачу части помещения в субаренду, то арендодатель не вправе увеличить арендную плату без согласия арендатора. В подобном случае арендодатель может в судебном порядке попытаться изменить условие о размере арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 451 ГК РФ. В этом случае арендодателю придется доказывать, что сдача арендатором части помещения в субаренду накладывает на него дополнительные финансовые затраты (например, увеличение стоимости охранных услуг), которые невозможно было предположить при заключении договора.

Если договор аренды не содержит согласия арендодателя на передачу арендатором части данного арендованного помещения в субаренду, то арендодатель не вправе передавать часть помещения в субаренду без согласия арендодателя. В этой ситуации арендодатель, решая вопрос о даче согласия арендатору на сдачу части арендованного помещения в субаренду, может урегулировать вопрос о размере арендной платы.

Следует отметить, что в арбитражной практике существует мнение о недопустимости увеличения арендной платы или взимания с арендатора дополнительной платы в случае сдачи арендатором арендованного имущества в субаренду. Так, ФАС Волго-Вятского округа в своем Постановлении от 18.06.2012 по делу N А28-10124/2011 пояснил, что ст. 614 ГК РФ, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды. Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.2010 по делу N А31-2470/2010. По мнению суда, у арендатора имеется право сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя и взимание с арендатора какой-либо дополнительной платы за сданное в субаренду имущество не предусмотрено ГК РФ.

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

26.03.2014