Две организации заключили договор купли-продажи недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Является ли данный договор действительным?

Ответ: Если две организации заключили договор купли-продажи недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то, учитывая позицию Пленума ВАС РФ, указанный договор является действительным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Статья 454 ГК РФ содержит положения о том, что к отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости) положения, предусмотренные параграфом 1, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что гл. 30 ГК РФ не содержит запрета на заключение договора купли-продажи недвижимости, право на которую не зарегистрировано в установленном законом порядке на дату заключения договора.

В судебной практике также отражена данная позиция. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 23.03.2011 N А55-19881/2009 указано, что по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно ст. 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации. В Постановлении ФАС Московского округа от 01.07.2004 N КГ-А40/5076-04 указано, что заключение договора купли-продажи до момента государственной регистрации права собственности продавца, которое впоследствии было зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит ст. ст. 131, 128, 223, 224, п. 2 ст. 455, ст. ст. 549, 550, п. 2 ст. 551 ГК РФ об исполнении договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, возможности заключения такого договора купли-продажи на имущество, право собственности на которое будет приобретено продавцом после заключения договора. Аналогичная точка зрения содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2011 N А43-21254/2010, в котором указано: п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Кроме того, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал: судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Данное положение является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 02.09.2011 N А32-37159/2010, руководствуясь п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, установил: в связи с тем что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

30.11.2011