Две организации подписали договор купли-продажи помещения в бизнес-центре, строительство которого только начато (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Причем в договоре стороны указали только адрес и площадь объекта. При исполнении данного договора между сторонами возник спор о том, какое именно помещение подлежит передаче, так как оказалось, что в данном здании находятся несколько помещений, которые соответствуют характеристикам, указанным в договоре. Покупатель подал исковое заявление в суд о признании данного договора незаключенным и потребовал возместить ему убытки, так как, по его мнению, продавец должен был знать при заключении договора о том, что предмет подписываемого договора не индивидуализирован

Правомерна ли позиция покупателя?

Ответ: Если две организации подписали договор купли-продажи помещения в бизнес-центре, строительство которого только начато (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), причем в договоре стороны указали только адрес и площадь объекта, а при исполнении данного договора между сторонами возник спор о том, какое именно помещение подлежит передаче, так как оказалось, что в данном здании находятся несколько помещений, которые соответствуют характеристикам, указанным в договоре, покупатель подал исковое заявление в суд о признании данного договора незаключенным и потребовал возместить ему убытки, так как, по его мнению, продавец должен был знать при заключении договора о том, что предмет подписываемого договора не индивидуализирован, то позиция покупателя правомерна, если будет доказано, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абз. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из положений ст. 554 ГК РФ можно сделать вывод о том, что законодатель устанавливает в качестве требования к договору купли-продажи индивидуализацию предмета договора. Данное требование необходимо для того, чтобы у сторон в будущем не возникло спора относительно исполнения договора, что может произойти, если его предмет конкретно не определен и невозможно установить волеизъявление сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ, в случае если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Из обстоятельств в описываемой ситуации можно сделать вывод о том, что предмет договора не согласован сторонами, так как по тем признакам, которые они указали в договоре, идентифицировать его невозможно. При этом следует учесть, что продавец должен был знать о том, что помещений с подобной площадью несколько, и скрыл данную информацию от покупателя.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в указанной ситуации между действиями продавца и признанием договора незаключенным существует причинно-следственная связь, что позволяет требовать возмещения убытков со стороны покупателя.

Указанная позиция содержится в Постановлении Пленума ВАС РФ. Так, Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Судам надлежит иметь в виду, что, в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абз. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ.

Данное положение является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что позиция покупателя в данном случае правомерна, так как договор купли-продажи будущей недвижимости заключен под влиянием заблуждения, которое возникло по вине продавца.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

29.11.2011