Организация заключила договор аренды земельного участка, находящегося в собственности у муниципального образования, с органом власти этого муниципального образования. Условиями договора установлено, что цена договора может меняться, если приняты соответствующие нормативные акты муниципального образования, регулирующие цены за пользование землей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Впоследствии, при издании указанным муниципальным образованием нормативного акта, в соответствии с которым цена договора существенно изменилась, арендодатель настаивал на государственной регистрации данного изменения, на что организация ответила отказом, полагая, что в данном случае изменения существенного условия договора нет

Правомерна ли позиция организации?

Ответ: Позиция организации правомерна, так как в данном случае увеличение цены договора не является существенным изменением его условий.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Из этого следует, что изменение существенных условий такого договора также подлежит государственной регистрации.

В данной ситуации увеличение арендной платы в соответствии с принятием соответствующего нормативного акта не является изменением существенного условия договора, так как по условиям договора плата за аренду земельного участка является регулируемой ценой и она изменяется ежегодно независимо от воли арендатора. Таким образом, в данном случае изменение цены арендной платы не подлежит государственной регистрации.

Такая же позиция содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) указано, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Такая же точка зрения отражена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.01.2011 N А55-37188/2009. Определением ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4792/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

16.11.2011