Организация заключила с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры и оплатила ее стоимость (3 млн руб.) до заключения основного договора. По договору уступки права требования организация уступает право по данному предварительному договору физическому лицу также за 3 млн руб

Является ли данная операция объектом налогообложения по НДС? Чему равна налоговая база по НДС?

Ответ: Операция уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры организацией физическому лицу является облагаемой НДС. С учетом того что по предварительному договору стоимость квартиры полностью оплачена, налоговая база по НДС должна определяться в соответствии с п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налоговая база по НДС в данном случае будет равна нулю.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются следующие операции: реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав определены в ст. 155 НК РФ.

На основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

В силу п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 НК РФ, - как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, - как день передачи имущественных прав.

При этом в Письме Минфина России от 12.04.2013 N 03-07-14/12352 указывается, что, если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникает на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по налогу на добавленную стоимость налогоплательщику следует определять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, а не п. 5 ст. 155 НК РФ.

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации операция уступки права требования по предварительному договору купли-продажи будущей квартиры организацией физическому лицу является облагаемой НДС. С учетом того что по предварительному договору стоимость квартиры оплачена, налоговая база по НДС должна определяться в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Налоговая база по НДС в рассматриваемой ситуации будет равна нулю.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

24.03.2014