Арендатор нежилых помещений передал их часть в субаренду на два года. Договор аренды, заключенный на пять лет, досрочно расторгнут судом по истечении одного года со дня заключения. Субарендатор обратился к арендодателю (собственнику помещений) с требованием заключить с ним договор аренды части нежилых помещений на оставшийся срок субаренды. Арендодатель отказался от заключения договора, сославшись на отсутствие государственной регистрации договора субаренды. Имеет ли субарендатор право на заключение с ним договора аренды нежилых помещений в этой ситуации?

Ответ: При досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений субарендатор имеет право на заключение договора аренды помещений (на основании п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ) только при наличии на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором зарегистрированного в установленном порядке договора субаренды.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Президиум ВАС РФ пояснил, что законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды этого имущества (Постановление от 13.09.2011 N 4381/11).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, договор субаренды нежилых помещений, заключенный на срок более одного года, но не зарегистрированный в установленном порядке, является незаключенным. Поскольку незаключенный договор не может прекратить свое действие, правило п. 1 ст. 618 ГК РФ о прекращении действия договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не выполняется. Соответственно, у субарендатора не возникает права требовать заключения договора аренды с арендодателем. Сделанные выводы подтверждаются арбитражной практикой (например, Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11).

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

14.11.2011