Приобретение прав на имущество в многоквартирных домах участием в жилищно-строительных кооперативах

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ УЧАСТИЕМ В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Следует особо остановиться на производном приобретении помещений в многоквартирных домах путем участия в различных жилищных кооперативах. Данный вид приобретения является производным, так как многоквартирный дом первоначально строится/приобретается кооперативом как юридическим лицом и поступает в его моносубъектную собственность, а затем по мере выплаты паев его членами предоставляется в их личную собственность. В нашем правопорядке существуют три вида жилищных кооперативов: жилищно-накопительные, жилищно-строительные и собственно жилищные <*>. Уставом ЖК и ЖСК должны быть определены порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива, в ЖНК данный вопрос (так называемая форма участия) отнесен к компетенции общего собрания. Вопросы предоставления жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение и пользование им урегулированы одинаково для всех трех типов жилищных кооперативов. Исходя из норм Гражданского кодекса, помещение считается собственностью члена кооператива с момента полной выплаты пая (т. е. еще до государственной регистрации возникновения права). Не следует смешивать паевые взносы с членскими взносами, направляемыми на покрытие расходов на иную уставную деятельность, кроме приобретения жилья. Паи, как и предоставляемые ими права, входят в имущество лица, а следовательно, переходят по наследству, т. е. наследник имеет право быть принятым в члены кооператива решением общего собрания членов ЖК (п. 4 ст. 130, ст. 131 ЖК РФ). -------------------------------- <*> Обзор законодательных новелл в этой области см.: Певницкий С. Г. Потребительские кооперативы в строительной сфере // Коллегия. 2005. N 9. С. 35.

До полной выплаты пая член кооператива с согласия правления имеет право на вселение временных жильцов и на сдачу внаем жилого помещения. В случае сноса дома членам кооператива, не являющимся собственниками помещения, властные органы должны предоставить помещения по договору социального найма, - решение по меньшей мере сомнительное. Выселение из помещения возможно лишь для членов, исключенных за грубое неисполнение обязанностей и не выплативших полностью пай. Это положение естественно, так как с полной выплатой пая кооператив теряет какие-либо права на жилое помещение. При исключении, как и при добровольном выходе, член кооператива получает в предусмотренном уставом порядке действительную стоимость внесенного пая. При анализе норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, возникает вопрос относительно их реорганизации. В соответствии со ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ жилищный/жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. Если кооператив не преобразован в ТСЖ по истечении этого срока, то он подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию налогового органа. Между тем ст. 122 ЖК РФ "Реорганизация жилищного кооператива" трактует о том, что жилищный кооператив по решению общего собрания (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Очевидно, что ст. 14 Вводного закона носит императивный характер и содержит в качестве санкции принудительную ликвидацию, тогда как ст. 122 ЖК РФ носит диспозитивный характер. К сожалению, разработчики ЖК РФ лишь упоминают о сосуществовании двух норм, не отмечая их коллизии и не поясняя путей разрешения ее <*>. -------------------------------- <*> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 456.

Следует заметить, вводные законы призваны регламентировать лишь отношения в переходный период от ранее существовавшего правового регулирования к устанавливаемому новым законом, которое будет применяться в дальнейшем. Таким образом, следует признать, что положения ст. 14 Вводного закона относятся лишь к тем кооперативам, где взносы были выплачены до вступления ЖК РФ в силу, в дальнейшем же должна применяться ст. 122 ЖК РФ. Иное толкование предполагало бы принципиальный дефект юридической техники, поскольку не может быть конкуренции норм основного закона с нормами закона, вводящего его в действие. Другим принципиальным вопросом, возникающим при анализе отношений в ЖК и ЖСК, является проблема перехода прав на общее имущество. Часть 2 ст. 129 ЖК РФ в случае полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива отсылает к нормам гл. 6 Кодекса, регулирующей отношения по поводу общего имущества многоквартирного дома. Действительно, имущественный комплекс домовладения в многоквартирном доме неразделимо включает в себя как помещение, так и долю в праве общей собственности на общее имущество. В силу этого одновременно с передачей помещения от ЖК/ЖСК его члену передается доля в праве собственности на общее имущество, определенная в соответствии со ст. 37 ЖК РФ. Следует помнить, что порядок определения доли носит императивный характер и не может быть изменен решением общего собрания (конференции) кооператива. Вышеизложенное означает, в частности, невозможность ситуации, когда кооператив передает помещения своим членам, а общее имущество остается в собственности кооператива. Однако и здесь существуют проблемы, не замеченные законодателем, некоторые кооперативы в ходе своей деятельности осуществляли самостоятельное дополнительное строительство и развитие многоквартирного дома, созданные объекты и помещения поступали в собственность кооператива как юридического лица. Представляется, что такое имущество не входит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а остается собственностью кооператива. Оно должно отражаться не в объединенном разделе ЕГРП, а в следующем за ним отдельном разделе реестра. Соответственно при проведении реорганизации оно должно быть отражено в передаточном акте и перейти к ТСЖ как универсальному правопреемнику кооператива при преобразовании. Поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, в связи с передачей доли на общее имущество многоквартирного дома возникает вопрос о вхождении в состав последнего земельного участка, на котором такой дом находится. Ведь в большинстве случаев ЖСК получали земельный участок на праве бессрочного пользования. Кроме того, как указано в ст. 20 ЗК РФ, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Здесь следует заметить, что хотя в соответствии с п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, но здесь действует специальное правило ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ. Напомним, что в соответствии с ней сформированный к 1 марта 2005 г. земельный участок поступает по требованию собственников помещений в состав общего имущества многоквартирного дома. Представляется, что для ситуации с ЖСК такое право возникает с момента выплаты пая первым из его членов, поскольку с этого момента и возникает многоквартирный дом в понимании ЖК РФ. Что же касается ЖСК, которые получили земельные участки на праве аренды после вступления ЖК РФ в силу, то ситуация здесь идентична разобранной для случаев нового строительства. Также императивный характер носят и нормы о порядке передачи помещения, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ право собственности на помещение у члена кооператива возникает с момента полной выплаты (внесения) паевого взноса. Причем право собственности на помещение возникает безотносительно к государственной регистрации такого права, что относится и к возникновению права долевой собственности на общее имущество. Однако для этого право собственности на вновь созданный многоквартирный дом, в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации, должно быть зарегистрировано за самим ЖСК. В последующем при регистрации права собственности члена кооператива на принадлежащее ему помещение следует руководствоваться п. 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) <*>, а также п. 8, 10, 12 Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152) <**>. Исходя из этого в созданный подразд. II-1 объединенного раздела, описывающий общее имущество многоквартирного дома, вносятся сведения о размере доли в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме автоматически при регистрации права собственности на переданное члену кооператива помещение. Раздел ЕГРП, в котором регистрируется право собственника на помещение, следует непосредственно за объединенным разделом. -------------------------------- <*> Российская газета. 1998. 4 марта. <**> Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2003. N 8.

Представляется интересным рассмотрение вопроса о правовых последствиях для члена кооператива полной выплаты им пая и получения помещения в собственность. Здесь следует обратить внимание, что ЖК/ЖСК осуществляет не только функцию приобретения/строительства или создания помещений путем реконструкции, но, что не менее важно, и функцию последующей эксплуатации многоквартирного дома. Таким образом, законодатель не предусматривает автоматического прекращения членства в кооперативе после выплаты пая. Иное бы ограничивало возможности собственника помещения по управлению многоквартирным домом, осуществляемому ЖСК. Иные правила предусмотрены для ЖНК. Так, ст. 9 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" предусматривает, что, если иное не предусмотрено уставом ЖНК, членство в нем прекращается внесением паевого взноса в полном размере и передачей соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива. Данное правило вытекает из природы ЖНК как объединения капиталов лиц для приобретения/строительства жилья и не предусматривающей его последующей эксплуатации как задачи кооператива. Таким образом, мы можем с уверенностью утверждать, что приобретение жилья членами жилищных кооперативов является производным способом приобретения права собственности на помещения в многоквартирных домах, так как имеется прочная связь предыдущего собственника с последующим, воля сторон направлена на переход имущества, а приобретатель получает тот же объем прав на конкретное помещение, что принадлежал отчуждателю.

Название документа