В качестве обеспечения по кредитному договору был заключен договор ипотеки. Кредитный договор не был исполнен, и теперь на заложенное имущество будет обращено взыскание

В каком порядке должна устанавливаться начальная продажная цена имущества для реализации на публичных торгах в случае споров между залогодателем и залогодержателем по поводу размера такой цены?

Ответ: В случае споров между залогодателем и залогодержателем по поводу размера начальной продажной цены имущества для реализации на публичных торгах такая цена устанавливается судом.

Обоснование: В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества для реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

На практике возникают ситуации, когда одна или другая сторона или две стороны одновременно на момент реализации на публичных торгах не согласны с начальной продажной стоимостью заложенного имущества.

Для таких случаев можно использовать объяснения, приведенные в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге". В этом Информационном письме Президиум ВАС РФ разъяснил, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Если такое согласие не достигнуто, суд вправе определить решение о начальной продажной стоимости на основании оценки, предоставленной одной из сторон в процессе или сделанной независимым оценщиком.

Так, например, в недавнем Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 N 17АП-6889/2011-ГК суд, принимая во внимание разногласия сторон относительно цены имущества, установил цену подлежащего реализации на торгах недвижимого имущества исходя из отчета оценщика одной из сторон.

А. Ю.Буркова

ООО "Восточно-Европейский Консалтинг"

12.11.2011