Между организацией и физическим лицом подписан договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с положениями которого физическое лицо - продавец передает в собственность организации-покупателю строение. В положениях договора указан лишь кадастровый номер строения в качестве данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество

Является ли договор купли-продажи заключенным, если в положениях договора указан лишь кадастровый номер строения?

Ответ: Договор купли-продажи недвижимого имущества (строения) является заключенным, если в положениях договора для индивидуализации предмета договора указан лишь кадастровый номер строения.

Обоснование: Исходя из п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Исходя из п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Таким образом, положения параграфа 1 гл. 30 ГК РФ также применимы к положениям ГК РФ о продаже недвижимости.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следовательно, указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом договора продажи недвижимости, является необходимым условием договора. Однако положениями ГК РФ прямо не установлено, является ли указание кадастрового номера объекта недвижимости достаточным.

Следует учесть, что кадастровый номер объекта недвижимости является уникальным номером, таким образом, его указание в договоре не может быть причиной возникновения неопределенности.

Также абз. 1 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) установлено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Абзацем 2 п. 2 Постановления N 54 установлено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, как следует из положений Постановления N 54, указание в договоре продажи недвижимости кадастрового номера предмета договора является достаточным и не может служить основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным.

Н. Н.Матюнина

Ведущий специалист-эксперт

отдела методологии

бюджетного контроля и аудита

Департамента бюджетной политики

и методологии Минфина России

06.11.2011