Между организациями заключен договор купли-продажи недвижимости, однако на момент подписания договора у организации-продавца отсутствовало право собственности на предмет договора - нежилое помещение

Является ли отсутствие права собственности на предмет договора основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным?

Ответ: Отсутствие у продавца права собственности на предмет договора (нежилое помещение) не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, если по условиям договора право собственности на данную недвижимость возникнет у него в будущем.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Таким образом, как следует из вышеприведенных норм, отсутствие у продавца права собственности на предмет договора не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Н. Н.Матюнина

Ведущий специалист-эксперт

отдела методологии

бюджетного контроля и аудита

Департамента бюджетной политики

и методологии Минфина России

06.11.2011