Заканчивается эра земельных долей

ЗАКАНЧИВАЕТСЯ ЭРА ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Н. КАЛИНИН

Н. Калинин, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам, государственный советник Российской Федерации 1-го класса, почетный землеустроитель России.

В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992 - 1994 годах колхозов и совхозов 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн. граждан. Эти граждане получили на руки свидетельство о праве собственности на земельную долю, но с юридической точки зрения собственниками земли не стали. Во-первых, границы земельных массивов, в которых находятся земельные доли, ни в натуре, ни даже на карте не обозначены и не поставлены на государственный кадастровый учет, что делает невозможным совершение с земельными долями каких-либо сделок, в том числе передачу их в аренду. Во-вторых, часть земель колхозов и совхозов (до 10 процентов сельскохозяйственных угодий) в общую долевую собственность граждан не передавалась, а была зачислена в фонд перераспределения земель района и опять же без определения границ этих земельных массивов, то есть разграничение частных земель и государственных земель не произведено. В-третьих, все эти бывшие земли колхозов и совхозов без оформления и регистрации каких-либо документов в регистрационных палатах до сих пор используются новыми сельскохозяйственными организациями. В отдельных случаях сельскохозяйственные организации добровольно выплачивают арендную плату собственникам земельных долей и даже платят за них земельный налог, но все эти действия можно признать незаконными, так как права на земельные доли не прошли государственную регистрацию. Однако такая неопределенная ситуация с правовым положением земельных долей заканчивается. Во-первых, согласно ст. 392 Налогового кодекса РФ собственники земельных долей обязаны теперь платить земельный налог, даже если их земельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим после вручения гражданам налоговых извещений можно ожидать массового добровольного отказа от прав на земельные доли, так как в отдельных случаях невозможно найти покупателя или арендатора земельной доли из-за отсутствия спроса на сельскохозяйственные земли, особенно в удаленных районах, в которых сельскохозяйственные организации по экономическим причинам не могут обрабатывать всю имеющуюся землю. Во-вторых, поправка в п. 5 ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> наделила органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований правом направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта РФ или муниципального образования земельных долей, собственники которых не распорядились ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), то есть не передали по наследству, не внесли их в уставный капитал сельскохозяйственной организации, не передали их в доверительное управление, не продали или не подарили их другому собственнику земельной доли, сельскохозяйственной организации или фермеру, не выделили их в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства. За прошедшие 13 лет распорядиться земельной долей перечисленными разрешенными способами смогли только 1,4 млн. граждан, а 10,4 млн. земельных долей - это потенциальные земли для возвращения их в государственную или муниципальную собственность. Причем делать это разрешено в упрощенном порядке. Невостребованные земельные доли по инициативе субъекта Российской Федерации или муниципального образования подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве".

Список собственников невостребованных земельных долей должен быть опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования такого списка не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы земельного участка, в состав которого включаются невостребованные земельные доли. После такого предупреждения разрешается подать заявление в суд о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Никто разыскивать собственников земельных долей, чтобы спросить их мнение, не будет. Образование этого земельного участка осуществляется на основании решения субъекта Российской Федерации или решения муниципального образования либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения земельного массива, площадь которого равна сумме площадей невостребованных земельных долей. В-третьих, 27 января 2007 года (осталось меньше года) истекает отпущенный ст. 16 указанного Закона срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ договоров аренды земельных долей, не зарегистрированных в регистрационных палатах. Для этого необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка (в состав которого входят земельные доли), передаваемого в аренду (стоимость работ около 100 рублей за один гектар), поставить его на кадастровый учет, получить каждому гражданину в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельную долю (госпошлина 500 рублей за каждую долю), заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате (госпошлина 7500 рублей за договор). Если этого не сделать, то в силу Закона руководитель сельскохозяйственной организации вправе уже 27 января 2007 года издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении. Дальше в соответствии с п. 3 ст. 1022 ГК РФ долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия собственника земельной доли. Учитывая сегодняшнее состояние экономики сельскохозяйственных предприятий, можно спрогнозировать массовую распродажу земельных долей. Таким образом, чтобы не лишиться своей земельной доли, необходимо срочно предпринять усилия и оформить свои права на землю в установленном порядке. Основные положения законодательства о порядке распоряжения земельной долей состоят в следующем. В абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" перечислены виды следок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Поправка, внесенная в эту норму Федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ, значительно ограничила права собственника земельной доли. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, то есть распорядиться не земельной долей, а земельным участком. При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности. 1. Участник долевой собственности, пожелавший распорядиться своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю. Согласно ст. 18 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" таким документом является Свидетельство о праве на землю, выданное до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 121-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ о госрегистрации) по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года N 177, которое выдавалось до 1 ноября 1993 года <2>, или по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767. -------------------------------- <2> Дата опубликования Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, служит выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями. Третий вид документа, удостоверяющий право на земельную долю, - это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста РФ в соответствии с Законом о госрегистрации, с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если гражданину выдан этот (третий) вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется. Если у гражданина первый или второй вид документа, то в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о госрегистрации необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей. Поправкой, внесенной федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ, сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, по завещанию или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. 2. Государственная регистрация (перерегистрация прав на основе ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно п. 1 ст. 16 ФЗ о госрегистрации на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения: 1) кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка согласно п. 4 ст. 18 ФЗ о госрегистрации должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным отделом Роснедвижимости - бывшим районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству). План земельного участка (описание земельного участка) согласно п. п. 4 и 6 Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года N П/327, может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, подготавливаемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации, без проведения геодезических работ. Это правило узаконено изменением в ст. 17 ФЗ "О землеустройстве", внесенным Федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ. Естественно, стоимость работ по первому варианту значительно дороже стоимости работ, осуществленных в камеральных условиях без выезда в поле. Сборник цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель был утвержден Приказом Роскомзема от 28 декабря 1995 года N 70. В настоящее время этот приказ отменен и землеустроительные организации могут запросить любую сумму. Обязанность обеспечить определение границ земельного участка возложена на участников общей собственности (ст. 17 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания, список которых имеется в кадастровой палате или районном отделе Роснедвижимости. Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате либо, заключив договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя; 2) выписка из государственного земельного кадастра на земельный участок, переданный в общую собственность граждан. Эта выписка выдается после постановки земельного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Роснедвижимости заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 года N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра". Бланки заявки можно получить в районном филиале федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка. Согласно п. 7 ст. 19 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца со дня подачи соответствующей заявки. Плата за учет не взимается (п. 8 ст. 19). Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (п. 1 ст. 22); 3) протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Приказом Минсельхоза РФ от 14 января 1992 года "Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов". В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включались три вопроса: - о выборе форм собственности на землю; - о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства; - об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия; 4) постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли. Копию этого постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района. Перечисленные документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства. Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязан дополнительно представить следующие документы: 1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю (смотри раздел 1 настоящей статьи). Представляются подлинник и заверенная копия; 2) квитанцию об оплате регистрации (согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ 500 рублей с каждого собственника земельной доли), а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица - учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 ФЗ о госрегистрации); 3) справку из районного отдела Роснедвижимости об отсутствии (наличии) обременении и арестов на земельные доли. При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книге учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленного для регистрации (п. п. 5, 6 и 7 ст. 16 ФЗ о госрегистрации). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления (п. 3 ст. 13 ФЗ о госрегистрации). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на один месяц, уведомив в письменной форме заявителя и обосновав такое решение (п. 2 ст. 19 ФЗ о госрегистрации). Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на три месяца (п. п. 2 и 3 ст. 19 ФЗ о госрегистрации). Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 3. Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности (ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Если они откажутся приобрести земельную долю, продать ее иному третьему лицу нельзя. С учетом этого порядок продажи земельной доли представляет собой такую последовательность: собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своем желании продать ее с указанием цены продажи (абз. 1 п. 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст. 549 и 550 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения; договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате. 4. Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (п. 1 ст. 17 ФЗ о госрегистрации). Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора), и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (п. 1 ст. 16 ФЗ о госрегистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п. 3 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). К заявлению прикладываются договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю, и квитанция об оплате регистрации (п. п. 2, 3, 4 ст. 16 ФЗ о госрегистрации). Дальнейшая процедура государственной регистрации изложена в разделе 2 настоящей работы. 5. Право собственности на земельную долю возникает у покупателя с момента государственной регистрации договора купли-продажи (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (п. 1 ст. 14 ФЗ о госрегистрации). 6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки либо выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка. 7. Статья 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляет собственнику земельной доли право по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять какие-либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком. Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей). Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре" и государственной регистрации в соответствии с ФЗ о госрегистрации. При этом надо иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ. Следовательно, предварительно необходимо приобрести такое количество земельных долей, которого хватило бы, чтобы не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков. 8. Согласно ст. 252 ГК РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а если соглашение не достигнуто - в судебном порядке. Статья 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" упростила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения превышает 5 человек (ст. 12). Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Решением собрания по каждому контуру (полю) сельскохозяйственных угодий определяются количество земельных долей, включаемых в этот контур, и их площадь, которая может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности. Если общее собрание не состоялось или состоялось, но не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст. 252 ГК РФ) либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать: - предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка; - площадь выделяемого участка; - адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок. Если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от них не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Таким образом, законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка (по умолчанию). Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации. При недостижении согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде. Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли (земельных долей). Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещены о предстоящем выделе земельного участка. 9. Можно подавать заявку в районный отдел Роснедвижимости о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведении межевания земель и удостоверении плана земельного участка (смотри раздел 2 статьи). По существу, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности (по умолчанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соответствует положениям подп. 4 и 9 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Остается только доказать, что от участников долевой собственности не поступило возражений. В качестве доказательств регистрационная палата на практике требует представления протокола общего собрания участников долевой собственности по каждому выделяемому земельному участку, что противоречит ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка служит письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности об отсутствии возражений. 10. Если поступит хотя бы одно возражение от участников общей собственности, спор о местоположении выделяемого земельного участка разрешается с использованием согласительных процедур (п. 4 ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). При недостижении согласованного решения споры рассматриваются в суде. Можно также воспользоваться нормой ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка. Для этого необходимо за один месяц до собрания в письменной форме под расписку уведомить участников общей собственности или сделать это путем опубликования в СМИ сообщения о созыве собрания. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников общей собственности или участники, владеющие более чем 50 процентами земельных долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами земельных долей от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности. Таким образом, федеральный закон допускает, что 10 процентов участников долевой собственности (по первому варианту) или даже один участник долевой собственности, владеющий 25 процентами земельных долей (по второму варианту), могут принять решение о порядке владения и пользования всем земельным участком, находящимся в долевой собственности. Принятое решение оформляется протоколом в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя собрания, второй - у лица, по инициативе которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления. Обязательным приложением к протоколу является список присутствующих на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Устанавливая такие особенности, законодатель исходил из практики применения правил ст. 247 ГК РФ, которые позволяли блокировать любые соглашения участников долевой собственности при наличии возражения хотя бы одного из них. Кроме того, нельзя игнорировать сложившуюся ситуацию, когда в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий земельный участок в ряде случаев передавался в общую собственность трем и более тысячам участников долевой собственности или когда некоторые участники долевой собственности в результате сделок с земельными долями (покупка, дарение, внесение в уставный (складочный) капитал и т. д.) стали собственниками нескольких земельных долей, а на общем собрании имели только один голос. Собрать всех участников долевой собственности для принятия решения по вопросам владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, невозможно даже теоретически, так как около половины из них за прошедшие после приватизации земель 14 лет утратили связь с сельскохозяйственным производством, вышли на пенсию, сменили место жительства, передали свою долю по наследству и т. д. Таким образом, принятая правовая норма разблокировала непреодолимое препятствие гражданского законодательства в вопросах принятия решений по владению и пользованию земельным участком, находящимся в долевой собственности. Снято непреодолимое препятствие законодательства и в вопросах принятия решений по распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение таким земельным участком осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, а если такое соглашение не достигнуто, этот вопрос нельзя решить даже в судебном порядке. Теперь же в случаях, когда согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, не достигнуто, та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению. Однако на практике упрощение процедуры распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, может привести к обратному результату. Группа граждан или юридических лиц, заинтересованных в выделении и приобретении земельного участка, лучшего по плодородию, ландшафту и местоположению, в соответствии со ст. 185 ГК РФ получает у 20 процентов участников долевой собственности доверенности на совершение сделок с их земельными долями и проводит общее собрание участников долевой собственности (по их доверенностям), на котором принимается вполне правомочное решение о выделении земельного участка в приглянувшемся месте. В результате интересы остальных 80 процентов участников долевой собственности могут быть проигнорированы. Видимо, участникам долевой собственности надо внимательно следить за сообщениями о созыве общего собрания и активно участвовать в его работе. 11. После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате. Процедура государственной регистрации изложена в разделе 2 статьи. Право собственности на выделенный земельный участок, прошедший кадастровый учет, возникает с момента государственной регистрации этого права.

Название документа