В каком размере может быть получен ипотечный кредит гражданином, если справедливая стоимость предлагаемого им в обеспечение приобретаемого жилья составляет 1 млн руб.?

Ответ: Допуская, что сделка состоится только без создания банком резерва, если справедливая стоимость обеспечения в размере 1 млн руб. уже определена за вычетом расходов на реализацию залога, то сумма кредита составит 700 тыс. руб.

В том случае, если банк имеет возможность создать резерв под выдаваемый кредит и в этом случае сделка состоится, сумма кредита, которую гражданин сможет получить, может составить любую величину.

Обоснование: В соответствии с действующим законодательством кредитная организация вправе на основании лицензии осуществлять операции, предусмотренные законом (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности"). Одним из видов таких операций является кредитование (п. 2 ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 395-1, ст. 819 Гражданского кодекса РФ). При этом основные условия договора определяются соглашением сторон (п. 1 ст. 819, ст. ст. 153, 154, 420, 421 ГК РФ). Следовательно, размер предоставляемого кредита определяется банком самостоятельно на основании пожеланий потенциального заемщика. Другой вопрос, что наличие обеспечения может повлиять на решение банка. Обеспечение позволяет банку снизить риски, то есть уменьшить создаваемый под выдаваемый кредит резерв, и тем самым увеличить рентабельность своего бизнеса, с одной стороны, а значит, уменьшить процентную ставку по кредиту и/или увеличить его сумму. Насколько обеспечение позволяет уменьшить резерв, определяется в соответствии с законодательством. Так, определение минимального резерва при наличии обеспечения (за минусом обеспечения) производится с учетом стоимости обеспечения (за минусом расходов на его реализацию), коэффициента категории качества обеспечения и размера расчетного резерва (п. 6.7 Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности, утвержденного Банком России 26.03.2004 N 254-П (далее - Положение N 254-П)). Указанный порядок распространяется на случаи обеспечения I и II категорий качества. Жилое помещение, принадлежащее заемщику на праве собственности, может быть принято в обеспечение, квалифицируемое не выше II категории качества (абз. 10 пп. 6.3.1 Положения N 254-П). При этом коэффициент категории качества обеспечения для названной категории принимается равным 0,5, что позволяет уменьшить расчетный резерв и, соответственно, определить минимальный размер резерва не меньше чем в 2 раза от расчетного, если стоимость обеспечения (за вычетом предполагаемых расходов банка по реализации обеспечения) равна величине суммы основного долга по ссуде (п. 6.7 Положения N 254-П).

Однако в том случае, если жилая недвижимость передается в залог по договору ипотечного кредитования при условии, что договор оформлен с учетом требований, установленных агентством по ипотечному жилищному кредитованию, а соотношение основного долга по кредиту к справедливой стоимости залога соблюдается в размере не более 70%, жилью может быть присвоена квалификация обеспечения I категории качества. В таком случае коэффициент категории качества обеспечения принимается равным 1. Это позволяет уменьшить расчетный резерв и, соответственно, определить минимальный размер резерва как 0. Допуская, что сделка состоится только без создания банком резерва, и учитывая, что одним из критериев квалификации обеспечения в I категорию качества является соотношение основного долга по кредиту к справедливой стоимости залога в размере не более 70%, а коэффициент категории качества обеспечения принимается равным 1, можно предположить, что сумма кредита составит примерно 0,7 от справедливой стоимости обеспечения. Если справедливая стоимость обеспечения в размере 1 млн руб. уже определена за вычетом расходов на реализацию залога, то сумма кредита составит 700 тыс. руб.

В том случае, если банк имеет возможность создать резерв под выдаваемый кредит и в этом случае сделка состоится, сумма кредита, которую гражданин сможет получить, может составить любую величину, превышающую 700 тыс. руб. (справедливая стоимость рассматриваемого обеспечения), в зависимости от мнения банка о заемщике и его платежеспособности. Учитывая наличие определенного выше обеспечения, минимальный резерв, создаваемый банком по выдаваемому кредиту, будет определен (за минусом обеспечения) с учетом стоимости обеспечения (за минусом расходов на его реализацию), коэффициента категории качества обеспечения (1) и размера расчетного резерва.

В. Н.Быков

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

30.10.2011