Комната в коммунальной квартире как объект права собственности

КОМНАТА В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

А. В. ХАЛДЕЕВ

А. В. Халдеев, главный консультант Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности. Появление данных вопросов обусловлено отсутствием четкого, непротиворечивого законодательного регулирования в условиях проведения жилищной реформы, установлением запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах при переходе к многообразию форм собственности на жилые помещения, активным развитием гражданского оборота, целями и задачами государственной жилищной политики, направленной на ликвидацию коммунальных квартир. В действовавшем жилищном законодательстве вопрос о признании комнат в коммунальных квартирах в домах государственного жилищного фонда объектом жилищных прав был решен положительно. Так, в силу ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР изолированные комнаты в квартирах коммунального заселения могли быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения и в этом качестве выступать объектом различных жилищных правоотношений (обмена, предоставления, изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя и др.). Если пользование комнатами в коммунальных квартирах по отдельным договорам найма в условиях государственной и муниципальной собственности на жилищный фонд не требовало постановки вопроса о возможности признания комнат объектами гражданских прав, то ситуация коренным образом изменилась с началом процесса приватизации жилищного фонда. Принятый в 1991 г. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" понимал под приватизацией жилья бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Однако при этом Закон устанавливал общий запрет на приватизацию отдельных жилых помещений в квартирах коммунального заселения, допуская при определенных условиях возможность приватизации коммунальных квартир в целом всеми проживающими в них нанимателями (ст. 4). Таким образом, на первом этапе формирования частного жилищного фонда и рынка жилья в России законодатель исключал возможность введения в гражданский оборот путем приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах. Данное правовое регулирование ставило нанимателей комнат в коммунальных квартирах при приватизации в заведомо неравное положение с нанимателями квартир, фактически закрепляя неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания. Возникшее противоречие усилилось с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <1>, допустившего возможность передачи государством по договору купли-продажи освобождающихся в коммунальной квартире жилых помещений в частную собственность других нанимателей (ст. 16). Признание комнат в коммунальной квартире предметом договора купли-продажи по сути означало признание их объектом права собственности, в то время как установленный законом запрет на приватизацию комнат по-прежнему сохранял силу. -------------------------------- <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Указанные противоречия получили оценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. 19 Конституции РФ по одному из рассмотренных дел указал, что право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия), независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире <2>. -------------------------------- <2> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июля 1998 г. по делу N 5-В98-75.

В окончательном виде законодательный запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П <3>, который подтвердил право граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилых помещений без каких-либо предварительных условий, независимо от воли собственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо от приватизации других жилых помещений в тех же квартирах. -------------------------------- <3> "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова" // СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.

Конституционный Суд РФ указал, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Таким образом, в судебной практике утвердилась правовая позиция, согласно которой комнаты в коммунальных квартирах, занимаемые по договору найма, могут являться самостоятельным объектом приватизации и переходить в собственность граждан. Данная позиция, предполагающая следующим шагом необходимость признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом права собственности, далеко не сразу нашла свое логическое продолжение в судебной практике. Несмотря на определенность, внесенную в решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, в практике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход к вопросу о признании комнат в коммунальных квартирах "полноценным" самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженная тенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частью этих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственности. Показательно в этом отношении следующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциями страны. Правило о преимущественном праве покупки установлено в ст. 250 ГК РФ, и суть его сводится к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Считая, что данное право распространяется на нее, А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. По мнению А., при отчуждении комнаты М. нарушено ее преимущественное право покупки. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. исковые требования А. удовлетворены. Последующие судебные инстанции Московского городского суда с решением суда согласились. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. <4> решение суда в части признания за А. преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты оставлено без изменения. В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. и М., решение суда отменено с указанием на то, что допущенное нарушение не является основанием для признания сделки недействительной, а влечет иные правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей покупателя к А. -------------------------------- <4> Надзорное производство Верховного Суда РФ N 5-В04-68.

Судами, рассматривавшими дело, установлено, что М. стала собственником занимаемой комнаты на основании договора передачи в собственность, заключенного в 1999 г. с Управлением муниципального жилья ЮЗАО г. Москвы. Позже, в 2001 г. А. приватизировала другие две комнаты в коммунальной квартире и стала их собственником. Признавая наличие у А. преимущественного права покупки комнаты, принадлежавшей М., Судебная коллегия исходила из того, что объектом права собственности является вся квартира в целом, а комната составляет ее часть, т. е. долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого был сделан вывод о том, что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действовало установленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ правило о преимущественном праве покупки. Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т. е. единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, т. е. вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру. Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. 558 Гражданского кодекса РФ, определяющую особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, предметом которого может быть квартира или ее часть; положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривающие возможность внесения в ЕГРП сведений о комнатах в коммунальных квартирах как объектах недвижимого имущества; ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" <5>, раскрывающую понятие "помещения" как единицу комплекса недвижимого имущества (части жилого здания, иного связанного с жилым зданием объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей; а также на строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"), признающие основным элементом здания квартиру, а комнату - ее частью. -------------------------------- <5> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября 2004 г. <6> состоявшиеся по делу судебные решения в части удовлетворения требований А. о признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска. -------------------------------- <6> Надзорное производство Верховного Суда РФ N 19пв-04.

Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире и приватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общей собственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комната находилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного права покупки у А. не возникло. Свой вывод Президиум мотивировал ссылкой на положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <7> и Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире. -------------------------------- <7> Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в действ. ред.). Первоначальный текст опубликован - Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст. 250 ГК РФ, пояснив, что обязательным условием применения данной нормы является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя. Нетрудно заметить, что главным "камнем преткновения", определившим судьбу данного спора о преимущественном праве покупки, стал вопрос о гражданско-правовом режиме комнаты в коммунальной квартире. При решении данного вопроса одни судебные инстанции пришли к выводу о том, что комната является только вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру (частью квартиры) и признали за А. преимущественное право покупки, другие (Президиум Верховного Суда РФ) признали комнату самостоятельным объектом права собственности и отказали в удовлетворении иска. Известно, что вопрос о признании того или иного материального блага объектом гражданских прав и установлении тем самым в отношении его определенного правового режима относится к ведению законодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых им правовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу объекта. Очевидно также, что при этом правовой режим объектов (как совокупность установленных в отношении их нормативно-правовых предписаний) определяется их значением, естественными свойствами, полезными характеристиками, позволяющими удовлетворять те или иные потребности. Сказанное имеет непосредственное отношение к рассматриваемому делу, в котором при решении вопроса о возможности признания комнаты в коммунальной квартире объектом права собственности предметом судебного толкования и применения стали положения законодательства, определяющие правовой режим жилых помещений в коммунальных квартирах. Как видно из судебных постановлений, выводы Судебной коллегии Верховного Суда РФ и нижестоящих судов о нахождении квартиры в общей долевой собственности А. и М. основывались на утверждении о том, что в действующем законодательстве объектом недвижимого имущества (недвижимости) признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав. Очевидно, что приведенное утверждение Судебной коллегии, мотивированное ссылкой на ряд нормативно-правовых актов (в том числе строительные нормы и правила), подразумевало наличие объективных отличий комнат в коммунальных квартирах от квартир, не позволяющих выделить комнаты в отдельный вид недвижимого имущества и считать их самостоятельным объектом права собственности. Квартира в целом, не имеющая непосредственной связи с землей, может быть отнесена к недвижимым вещам лишь постольку, поскольку она является составной частью прочно связанного с землей многоквартирного жилого дома и не может быть перенесена в другое место без изменения при этом местонахождения дома в целом. Комната в коммунальной квартире, являясь ее частью, обладает той же самой опосредованной (через дом) связью с земельным участком, позволяющей характеризовать ее как недвижимое имущество. В жилищном законодательстве комнаты в коммунальных квартирах традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами. Признание в законодательстве комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностью недвижимого имущества. В связи с этим утверждение Судебной коллегии о признании объектом недвижимого имущества квартиры в целом, а не комнаты, входящей в ее состав, кажется по меньшей мере странным. Очевидно, что в рассуждениях Судебной коллегии Верховного Суда РФ применительно к рассматриваемому делу имело место некоторое смешение понятий "объекта недвижимости" и "объекта гражданских прав". Жилые помещения, охватываемые понятием недвижимого имущества, признаются объектами гражданских прав (ст. 128 Гражданского кодекса РФ) и участвуют в гражданском обороте именно в данном качестве. Так, жилое помещение может являться объектом права собственности, права пользования, владения и т. д. При этом действующее законодательство (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) позволяет говорить о жилом помещении лишь как об одном из видов недвижимого имущества, подразумевая, что объектом оно может являться только для субъектов в отношении возникающих у них прав. Поскольку право преимущественной покупки возникает лишь при отчуждении доли в праве общей собственности на имущество, постольку основным вопросом, влияющим на судьбу рассматриваемого спора, стал вопрос о признании комнаты в коммунальной квартире самостоятельным (индивидуальным) объектом права собственности, а не вопрос о признании комнаты объектом недвижимости - как он был сформулирован в Определении Судебной коллегии и решениях нижестоящих судов, рассматривавших дело. Важно было решить, признается ли комната самостоятельным объектом гражданских прав или она может рассматриваться и учитываться в гражданском обороте исключительно в качестве составной части (вещественного выражения идеальной доли в праве) другого недвижимого имущества - квартиры. Найти ответ на этот вопрос просто. Нужно лишь не забывать о том, что предметы материального мира и другие блага, в отношении которых действующее гражданское законодательство допускает возникновение прав и обязанностей субъектов, признаются в законе объектами гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Совокупность таких объектов, иерархически выстроенных в зависимости от их правовых режимов, представляет собой систему объектов гражданских прав, в которой каждая категория объектов, описывающая определенный круг явлений и предметов материальной действительности, одновременно в качестве вида, подвида, разновидности и т. д. входит в более общую категорию объектов гражданских прав, обладая присущими ей родовыми признаками. Как отмечалось, комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельной разновидностью недвижимого имущества, в отношении которой закон допускает совершение различных сделок (договора найма, договора передачи), что однозначно свидетельствует в пользу признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Казалось бы, исходя из описанного выше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданских прав не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений. Однако все оказалось не так просто. Дело в том, что в практике судов общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ) <8>. -------------------------------- <8> См., например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 сентября 2004 г. по делу N 78-Г04-36.

Позиция эта основана на разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <9>, в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. -------------------------------- <9> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 11.

Указанная позиция о возможности раздела квартиры только при условии передачи изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа, означающая в абсолютном большинстве случаев признание квартиры неделимой вещью, не выдерживает критики. Во-первых, следует отметить, что названные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ условия раздела квартиры (о передаче изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа) законодательством не предусмотрены. В соответствии с ч. 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Отдельная квартира и комната в коммунальной квартире - самостоятельные виды жилых помещений. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком - пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением - использованием для проживания граждан. Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам. Во-вторых, возможность раздела квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, с логической неизбежностью вытекает из признания в законе комнаты в качестве самостоятельного вида жилых помещений и объекта гражданских прав. Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, постольку признание комнаты (части целого) жилым помещением наряду с квартирой (целым) означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры. В-третьих, раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего общего имущества (мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно-технического оборудования) квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым. Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению - для проживания граждан. Поскольку совокупность разнородных элементов квартиры объединена общим целевым назначением, квартира должна рассматриваться как одна сложная вещь. В силу ч. 1 ст. 134 Гражданского кодекса РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Именно рассмотрение квартиры в качестве сложной вещи, образованной из нескольких вещей, имеющих различное индивидуальное назначение, дает ключ к пониманию вопроса о возможности раздела квартиры. Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) возможен при условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая из которых в соответствии с законом может находиться в индивидуальной собственности различных субъектов. При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь). Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования (кухни, ванной, санузла, коридора и др.) и общего имущества, находящегося в совместном пользовании всех собственников и нанимателей, проживающих в квартире. Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой. Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов - комнат, охватываемых термином "жилое помещение", и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постольку на смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности. Согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей (жилых помещений - комнат) и одной принадлежности (общего имущества), судьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи. Общее имущество коммунальной квартиры, состоящее из совокупности нескольких подсобных помещений, установленного в них санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций (предназначенных исключительно для обслуживания данной квартиры), объединенных общим целевым назначением по обслуживанию жилых комнат, представляет собой сложную вещь. В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как единая сложная вещь - неделимо, поскольку его составные части (кухня, коридор, санузел и др.), как правило, существуют в единственном числе, и в случае их раздела не могут сохранять то функциональное назначение (обеспечение пригодности комнат для проживания), которое присуще им как единому целому комплексу - сложной вещи. В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире. При этом применяются правила, установленные п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания. Результатом такого раздела становятся появление вместо одной сложной вещи (жилого помещения - квартиры) двух и более простых главных вещей (жилых помещений - комнат) и сложной принадлежности (общего имущества коммунальной квартиры). С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Существование определенных объективных различий между комнатой и квартирой (как между частью и целым) очевидно, однако данные объективные отличия должны иметь значение для правоприменителя лишь в той форме, в какой они отражаются в нормах действующего законодательства. Признание комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений и объектом гражданских прав, установление режима общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры в законодательстве - факты, существование которых не замечать невозможно. Однако данные обстоятельства не всегда находят должную оценку в судебной практике. Показательно в этом отношении ранее затронутое дело по спору о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Отменяя Определение Судебной коллегии и решения нижестоящих судов по данному делу, Президиум Верховного Суда РФ указал на то, что требования ст. 250 ГК РФ распространяются на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей в праве общей собственности. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире такой возможности лишен, поскольку при продаже комнаты соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры автоматически передается новому собственнику (следует судьбе комнаты) вне зависимости от волеизъявления сторон. Президиум признал, что М. могла свободно распорядиться своей комнатой без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не принадлежавшей ей долей в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. Позиция Президиума представляется обоснованной, поскольку предметом договора купли-продажи (которым распоряжается продавец) действительно является принадлежащая ему комната, а никак не доля в праве общей собственности, судьба которой определяется автоматически при распоряжении жилым помещением. Логично предположить, что иное толкование положений ст. 250 ГК на практике могло привести к тому, что при продаже отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме, где собственнику квартиры в силу ст. 289 ГК РФ на праве общей долевой собственности с другими лицами принадлежат места общего пользования, несущие конструкции, оборудование и др., преимущественным правом покупки квартиры будут обладать все другие собственники квартир в этом доме. В результате возможность распоряжения квартирой будет сопряжена для собственника с неоправданными затратами времени и сил для извещения всех заинтересованных лиц о продаже квартиры, а сам институт преимущественного права покупки утратит свойства эффективной правовой конструкции и станет дополнительной "обузой", препятствующей свободному осуществлению гражданских прав. Затронутый в рамках рассмотрения указанного дела вопрос о преимущественном праве покупки комнат в коммунальных квартирах вызывает особый интерес в связи с принятием и введением в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, в котором прямо закреплено положение о возникновении у собственника комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки других комнат, в случае их продажи, на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42). Такое решение законодателя в настоящее время однозначно направляет судебную практику по пути признания преимущественного права покупки комнат в коммунальных квартирах, в связи с этим правоприменителю уже в ближайшее время предстоит решить вопрос о правомерности этого решения и его последствиях. Не стоит особо напоминать, что решение законодателя расходится не только с начавшей формироваться в едином направлении практикой судов общей юрисдикции, но и с правовой позицией Конституционного Суда РФ <10>, указавшего в Определении от 6 февраля 2004 г. N 135-О, что изолированные жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права собственности и их участие в гражданском обороте не ограничено. -------------------------------- <10> Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 5.

В связи с этим данный вопрос заслуживает детального обсуждения. Представляется, что использование законодателем института преимущественного права покупки в положениях ч. 6 ст. 42 ЖК не является оправданным. Как было отмечено раньше, определение в законе особенностей правового режима объектов гражданских прав - исключительная компетенция законодателя. Не вызывает сомнений наличие у комнат в коммунальных квартирах объективных особенностей, выраженных в условиях проживания и совместного пользования разными жильцами общим имуществом квартиры, допускающих установление в отношении их специального правового режима. Необходимо признать, что исходя из особенностей объекта, задач и целей жилищной политики государства, федеральный законодатель вправе ввести правовое регулирование, способствующее созданию условий для сокращения числа коммунальных квартир. Однако при этом должны соблюдаться минимум два условия: 1) не должно нарушаться внутреннее системное единство законодательства; 2) такое правовое регулирование не должно приводить к недопустимому ограничению прав граждан. В данном случае сохранить такое нормативное единство законодателю не удалось. В Жилищном кодексе РФ прямо закреплены положения, признающие комнату в коммунальной квартире самостоятельным видом жилых помещений (ст. 16) и объектом жилищных прав (ст. 15), а также содержится правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42). Таким образом, институт преимущественного права покупки, применимый в качестве юридической конструкции исключительно к случаям продажи доли в праве общей собственности на имущество (ст. 250 Гражданского кодекса РФ), принципиально несовместим с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире и известной действующему правопорядку способности комнат выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется, что в данном случае желаемый правовой эффект мог быть достигнут законодателем путем прямого регулирования, без использования отсылочных норм и привлечения отдельных институтов общей собственности, что позволило бы избежать внутренних коллизий в законе и предотвратить появление возможных противоречий в судебной практике. Следует заметить, что использование института преимущественного права покупки в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ в целом получило отрицательную оценку в юридической литературе. Некоторые авторы даже отмечали, "что до внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖК попытка применения к продаже комнаты правил ст. 250 ГК будет представлять собой не основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что противоречило бы не только п. 2 ст. 1 ГК и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод" <11>. -------------------------------- <11> Эрделевский А. М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // СПС "КонсультантПлюс".

Безусловно, использование института преимущественного права покупки в положениях ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ нельзя признать юридически обоснованным, однако, представляется, что можно было бы признать допустимым введение в закон специального правила, содержащего аналогичный принцип применительно к случаям возмездного отчуждения комнат в коммунальных квартирах. Установление такого правила не представляло бы собой недопустимого ограничения прав продавцов - собственников на распоряжение комнатами в коммунальных квартирах, стесняя их лишь в свободном выборе контрагентов по сделке, постольку, поскольку в данной ситуации дополнительное ограничение свободы договора соразмерно обусловлено особенностями объекта гражданских прав и установлено в интересах неопределенного круга лиц, продолжающих проживать в условиях коммунального заселения. С учетом этого, несмотря на несовместимость института преимущественного права покупки с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире, решение законодателя по данному вопросу должно применяться в судебной практике, поскольку это не приводит к недопустимому (несоразмерному) ограничению прав граждан и поскольку установление особенностей правового режима объектов гражданских прав входит в исключительную компетенцию законодателя. Определенные характеристики предметов реальной действительности в силу своей объективной природы не могут не учитываться законодателем при выборе тех или иных средств правового регулирования. Право не оторвано от реальности, а, напротив, отражает ее, в связи с этим эффективное правовое регулирование предполагает использование методов и средств, адекватных существующим в реальности общественным отношениям. Комната в коммунальной квартире признается в законодательстве самостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой и другими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальных квартирах объектом права собственности отражает реальное "положение вещей" и соответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т. е. данное правовое регулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя вряд ли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальных квартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности по созданию условий для достойного существования человека, роста и развития его личности, создания семьи.

Название документа