Гражданин в январе 2008 г. купил жилой дом и зарегистрировал соответствующее право собственности, в июле 2011 г. продал его. В настоящее время плательщик узнал о возможности получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья и представил в налоговый орган соответствующую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2008 г. При этом документ, подтверждавший ранее зарегистрированное право собственности на дом (свидетельство о государственной регистрации права собственности), утрачен, копии свидетельства отсутствуют. Налоговый орган отказал в предоставлении права на вычет, мотивируя это тем, что гражданин не имеет документов, подтверждающих право собственности на жилье. Каким образом в данной ситуации можно реализовать право на вычет?

Ответ: Если гражданин, который в январе 2008 г. купил жилой дом и зарегистрировал соответствующее право собственности, в июле 2011 г. продал его и обратился в налоговый орган за получением имущественного вычета по НДФЛ в отношении приобретения дома в 2008 г. (представил в налоговый орган соответствующую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2008 г.), однако налоговый орган отказал в предоставлении права на вычет, мотивируя это тем, что гражданин не имеет документов, подтверждающих право собственности на жилье (свидетельство о государственной регистрации права собственности утрачено, а копии свидетельства отсутствуют), продавец жилого дома для целей получения вычета может получить выписку из Единого государственного реестра прав или иной соответствующий документ, включающий сведения о содержании правоустанавливающих документов, о правах, имевшихся у него на объекты недвижимости, который будет являться документом, подтверждающим право собственности гражданина на ранее принадлежавший ему жилой дом, и основанием для реализации права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: Прежде всего следует иметь в виду, что налогоплательщик, купивший жилье и впоследствии его продавший, права на имущественный налоговый вычет не утрачивает, поскольку возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение имущества и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем (Письма Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239 и от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, ФНС России от 25.03.2008 N 04-2-02/1052@).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Применительно к рассматриваемой ситуации следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (далее - Инструкция N 233) (издана во исполнение ст. 10 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон), на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Закона представляются подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона).

При этом в силу п. 5 Инструкции N 233 продавец квартиры именуется правообладателем. В случаях когда в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа (п. 6 Инструкции N 233).

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (т. е. продавцу).

Таким образом, правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации права - п. 1 ст. 14 Закона) должен быть возвращен продавцу.

При невозможности представления по каким-либо причинам правоустанавливающего документа необходимо руководствоваться следующим.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона). Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 12 Закона).

Согласно п. 6 ст. 12 Закона ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Пунктом 1 ст. 7 Закона определено, что сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

При этом в силу п. 3 ст. 7 Закона продавец жилого дома может получить выписку из ЕГРП или иной соответствующий документ, включающий сведения о содержании правоустанавливающих документов, о правах, имевшихся у него на объекты недвижимости, который будет являться документом, подтверждающим право собственности гражданина на ранее принадлежавший ему жилой дом, и являться основанием для реализации права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

26.10.2011