Между организациями заключен договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок. В ходе исполнения указанного договора арендатор не вносил арендную плату более трех месяцев подряд. Организация-арендодатель направила арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в тридцатидневный срок. По истечении установленного срока арендатор данное требование не исполнил, в связи с чем арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ. В процессе рассмотрения дела ответчик (арендатор) заявил о невозможности расторжения договора аренды истцом (арендодателем) в соответствии со ст. 619 ГК РФ в связи с тем, что порядок и основания для расторжения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрены ст. 610 ГК РФ. Есть ли основания для признания правомерной позиции арендатора?
Ответ: Позиция арендатора о невозможности расторжения договора аренды арендодателем в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что порядок и основания для расторжения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрены ст. 610 ГК РФ, в ситуации, когда он не вносил арендную плату более трех месяцев подряд, в связи с чем организация-арендодатель направила арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в тридцатидневный срок, которое не было арендатором исполнено, может быть признана неправомерной.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В п. 2 ст. 610 ГК РФ указано, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
При этом из содержания данной нормы не следует, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут только по тем основаниям и в том порядке, которые указаны в п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Между тем ст. 619 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (в том числе и в связи с невнесением им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом следует отметить, что возможность расторжения договора аренды, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, не ставится в зависимость от того, на какой срок он заключен. Следовательно, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Подобной правовой позицией руководствовался, к примеру, Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указав на правомерность действий арендодателя, руководствующегося при расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, положениями ст. 619 ГК РФ.
Данной позицией руководствовались также ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28.06.2011 по делу N А56-9155/2010, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 10.11.2010 по делу N А20-1441/2010, ФАС Уральского округа в Постановлении от 07.02.2011 N Ф09-97/11-С3, а также ФАС Центрального округа в Постановлении от 07.04.2011 по делу N А08-2510/2010.
Таким образом, с учетом вышеизложенного считаем, что позиция арендатора о невозможности расторжения договора аренды арендодателем в соответствии со ст. 619 ГК РФ в связи с тем, что порядок и основания для расторжения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрены ст. 610 ГК РФ, может быть признана неправомерной.
А. В.Шаталов
Юридическая компания "Юново"
25.10.2011