Две организации заключили между собой сделку по купле-продаже земельного участка. При этом на земельном участке, являющемся предметом купли-продажи, были расположены здания, которые принадлежали на праве собственности продавцу земельного участка, но не являлись предметом сделки купли-продажи. Есть ли основания для признания соответствующей действующему гражданскому законодательству при данных обстоятельствах сделки купли-продажи земельного участка?

Ответ: Сделка между юридическими лицами по купле-продаже земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости при условии, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности продавцу, является ничтожной с точки зрения действующего гражданского законодательства и не влечет для сторон правовых последствий.

Обоснование: Так, в соответствии с п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 25 ЗК РФ установлено, что право собственности на земельные участки юридических лиц возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При этом особенности купли-продажи земельных участков определены ЗК РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В связи с этим п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем ЗК РФ, определив в п. 4 ст. 35 запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не содержит разъяснений относительно последствий заключения подобных сделок.

Так, Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дал разъяснения, согласно которым сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При этом, как отмечено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в ст. 167 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Таким образом, с учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что сделка между юридическими лицами по купле-продаже земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости при условии, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности продавцу, является ничтожной и не влечет для сторон правовых последствий.

Выводы о ничтожности подобных сделок подтверждаются судебной практикой и, к примеру, содержатся в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 26.11.2009 по делу N А12-4096/2009, ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2008 N Ф03-4970/2008, ФАС Уральского округа от 26.04.2007 N Ф09-3040/07-С6, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 N 17АП-591/2011-ГК.

А. В.Шаталов

Юридическая компания "Юново"

24.10.2011