Вправе ли арендодатель увеличить размер арендной платы при пролонгации договора аренды, срок которого истек, при условии, что в этом же году арендодатель уже производил увеличение арендной платы?

Ответ: Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы при пролонгации договора аренды, срок которого истек, несмотря на то что в этом же году арендодатель уже производил увеличение арендной платы, так как пролонгация договора аренды, по смыслу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, является заключением нового договора аренды.

Обоснование: Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Исходя из содержания ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Необходимо отметить, что положения п. 3 ст. 614 ГК РФ в части количества изменения размера арендной платы носят императивный характер и не допускают их расширительного толкования.

Таким образом, арендодатель вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 32 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Схожий вывод изложен в Письме Минэкономразвития России от 02.02.2010 N Д23-303, согласно которому исходя из содержания Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в отношении договора аренды, стороной по которому выступает ФГУП, при прекращении в установленном порядке договора аренды земельного участка и заключении нового договора аренды ФГУП вправе требовать определения арендной платы за земельный участок на основании п. 6 данных Правил.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

21.10.2011