Какие последствия влечет открытие конкурсного производства для застройщика в отношении заключенных договоров о передаче жилого помещения?
Ответ: До 15.08.2011 не было предусмотрено отдельных последствий открытия конкурсного производства для застройщика, после 15.08.2011 открытие конкурсного производства в отношении застройщика влечет возникновение у участника строительства права отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, о чем он может заявить в рамках производства по делу о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 124 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства. Статья 126 Закона N 127-ФЗ перечисляет последствия открытия конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ) Закон N 210-ФЗ, за исключением п. 1 ст. 1, вступил в силу с 15.08.2011.
Положения о банкротстве застройщиков содержатся в параграфе 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ (в ред. Закона N 210-ФЗ).
В соответствии с п. п. 3, 4, 5 ст. 3 Закона N 210-ФЗ положения параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ (в ред. Закона N 210-ФЗ) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона N 210-ФЗ.
Данные нормы применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Закона N 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
В прежней редакции Закона N 127-ФЗ не было предусмотрено особенностей в отношении банкротства застройщиков. Законом N 210-ФЗ введена норма в п. 1 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ (в ред. Закона N 210-ФЗ), которая предусматривает, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ договором о передаче жилого помещения является возмездный договор о передаче в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Размер денежного требования устанавливается в порядке, указанном в п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ.
Таким образом, открытие конкурсного производства в отношении застройщика влечет возникновение права у участника строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, о чем он может заявить в рамках производства по делу о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования.
С. Г.Алексеева
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
17.10.2011