Правомерно ли включение в имущественный налоговый вычет в целях исчисления НДФЛ, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем 2 000 000 руб., расходов на приобретение земельного участка и жилого дома, который расположен на данном земельном участке, в случае их одновременного приобретения?

Ответ: Учитывая позицию Минфина России, налогоплательщик имеет право на включение в имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, в размере, не превышающем 2 млн руб., расходов на приобретение земельного участка и жилого дома, расположенного на данном земельном участке, в случае их одновременного приобретения.

Однако с учетом позиции Конституционного Суда РФ и ФНС России по рассматриваемому вопросу, согласно которой имущественный налоговый вычет предоставляется на каждый отдельный объект недвижимости и налогоплательщик не вправе заявлять расходы по нескольким объектам недвижимости в пределах максимально установленного размера вычета, можно сделать вывод, что правомерность включения в имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, расходов на приобретение и дома, и земельного участка, скорее всего, придется доказывать в суде.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка по налогу на доходы физических лиц в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как предусматривает п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), определено, что Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

В соответствии с п. 5 Правил Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Согласно п. 7 Правил разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке.

Конституционный Суд РФ в Определении от 24.02.2011 N 154-О-О подчеркнул, что общая сумма имущественного налогового вычета остается в пределах единого максимального размера, а сам имущественный налоговый вычет предоставляется на объект недвижимости.

Таким образом, по смыслу вышеизложенных положений земельный участок и располагающийся на нем жилой дом являются отдельными объектами недвижимости, а имущественный налоговый вычет предоставляется на один объект недвижимости.

ФНС России в Письме от 27.06.2011 N ЕД-3-3/2168 поддерживает данный вывод.

По вопросу предоставления имущественного налогового вычета в связи с приобретением земельного участка и жилого дома ФНС России разъясняет, что НК РФ устанавливает дополнительное требование для предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение земельных участков (наличие свидетельства о праве собственности на дом), а не право налогоплательщика заявлять расходы по нескольким объектам недвижимости в пределах максимально установленного размера вычета.

Вместе с тем Минфин России в своих Письмах от 16.03.2011 N 03-04-05/9-143 и от 15.03.2011 N 03-04-05/9-131 занимает иную позицию по этому вопросу. По мнению ведомства, в состав вычета в размере не более 2 млн руб. включаются расходы на приобретение как земельного участка, так и жилого дома.

О. С.Дубасова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.10.2011